Зацементували монополію: Кому українці платять у кишеню тисячу гривень за оцінювання нерухомості

В Україні узаконили і продовжили схему, яка дозволяє чотирьом електронним майданчикам, які пов'язані, за нашою інформацією, з нардепом Антоном Яценком, здійснювати посередницькі послуги при оцінюванні нерухомості. З кожної операції купівлі-продажу нерухомості майданчики заробляють близько 1 тис. грн, а в цілому – до мільйона гривень на день. Гроші робляться з повітря, оскільки ніякого сенсу в їхньому існуванні немає. У "бюджетну ніч" до того ж було проголосовано поправки в Податковий кодекс, які закріпили за майданчиками монопольне становище і зробили неможливим вихід на ринок нових гравців. При цьому через відсутність конкуренції тільки за минулий рік майданчики двічі підвищували ціни на свої послуги. 112.ua розбирався, чому українців розводять на гроші, як працює "хлібна" схема і звідки вона з'явилася

Зацементували монополію: Кому українці платять у кишеню тисячу гривень за оцінювання нерухомості
Фото з відкритих джерел

Олена Голубєва

Журналіст, 112.ua

В Україні узаконили і продовжили схему, яка дозволяє чотирьом електронним майданчикам, які пов'язані, за нашою інформацією, з нардепом Антоном Яценком, здійснювати посередницькі послуги при оцінюванні нерухомості. З кожної операції купівлі-продажу нерухомості майданчики заробляють близько 1 тис. грн, а в цілому – до мільйона гривень на день. Гроші робляться з повітря, оскільки ніякого сенсу в їхньому існуванні немає. У "бюджетну ніч" до того ж було проголосовано поправки в Податковий кодекс, які закріпили за майданчиками монопольне становище і зробили неможливим вихід на ринок нових гравців. При цьому через відсутність конкуренції тільки за минулий рік майданчики двічі підвищували ціни на свої послуги. 112.ua розбирався, чому українців розводять на гроші, як працює "хлібна" схема і звідки вона з'явилася

Було все безкоштовно, придумали схему - заплатіть тисячу

У 2012 році наближені до влади схемники зробили першу спробу створення схеми з оцінюванням нерухомості при операціях купівлі-продажу і зароблянням на ній грошей. Фонд держмайна видав три укази, згідно з якими оцінку нерухомості могли проводити лише сертифіковані оцінювачі. Сертифікати на цей вид діяльності отримали лише 12 фірм-близнюків, створені за півроку до зміни правил оцінювання. Все вказувало на їхній зв'язок з нардепом Антоном Яценком (тоді член Партії регіонів, а нині народний депутат від групи "Відродження", - ред.). За словами журналіста-розслідувача Юрія Ніколова, навіть на той час схема викликала величезний суспільний резонанс: "Швидко з'ясувалося, що її провернули не без допомоги Олександра Януковича". Багато організацій вказували, що в країні фактично встановили монополію на оцінювання нерухомості.

Після Майдану, в 2014 році, схему скасували. 21 серпня 2014 року було ухвалено постанову Кабміну № 358 "Про проведення оцінювання для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які здійснюються відповідно до законодавства", згідно з якою було закріплено правило про те, що доступ до державного реєстру повинен бути безперешкодним і безкоштовним. Таким чином, доступ до єдиної бази звітів про оцінювання нерухомості став повністю безкоштовним, і продаючи нерухомість, люди оплачували тільки послуги нотаріусів та оцінювачів.

У Фонді держмайна заявили, що нові умови в своїх інтересах стали використовувати "чорні ріелтори". Щорічно від заниження вартості операцій з купівлі-продажу нерухомості бюджет нібито недоотримував 2-3 млрд грн. Оформлюючи угоди, ріелтори і прості українці стали масово занижувати оцінку майна, домагаючись таким чином штучного заниження податку на доходи фізичних осіб та військового збору. Це відбувалося у зв'язку з тим, що згідно зі статтею 172 Податкового кодексу, дохід фізичної особи від продажу нерухомого майна розраховується виходячи з ціни продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, йдеться в повідомленнях на сайті ФДМУ.

Щоб виключити можливість занижувати реальну ринкову вартість та ухилятися від сплати податків, було ухвалено рішення про створення електронного модуля, який міг би в автоматичному режимі визначати об'єктивну ринкову вартість об'єктів нерухомості. Модуль робить оцінку на підставі об'єктів оцінки, які фігурують в інших угодах. Тобто система працює таким чином, що видаючи за запитом автоматичну оцінку, вона також фіксує здійснену операцію в Єдиній базі. До того ж система при оцінюванні враховує ціну продажу (пропозиції) з відкритих джерел, зокрема з інтернету, йдеться у роз'ясненнях на сайті ФДМУ. 

Ідея хороша, але з втіленням, як зазвичай, "налажали", точніше, "налажали" з користю для потрібних осіб. Для того щоб нова система запрацювала, Верховна Рада наприкінці минулого року ухвалила поправки до статті 172 Податкового кодексу, які набули чинності 1 січня 2018 року. В них йшлося "про створення єдиної бази даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості об'єкта". Але окрім того, поправками також "нормативно закріплювалася система інформаційно-телекомунікаційного обміну інформацією і документами між Єдиною базою та авторизованими електронними майданчиками". І саме це складне і дивне на перший погляд визначення стало підґрунтям нової схеми.  

Ключове тут те, що "в законі з'явилися норми про те, що інформацію звітів про оцінювання нерухомого майна в Єдину базу потрібно вносити через авторизовані електронні майданчики", пояснює 112.ua Юрій Ніколов. 

Таким чином, було узаконено норму про те, що інформація в Базу вноситься, а також здійснюється оцінювання тільки через посередників. "Загалом авторизовані майданчики жодної функції не виконують. Це все одно, як переслати e-mail одному адресату, але зробити це не напряму, а через іншого адресата. При цьому за цю послугу треба заплатити гроші", - пояснює Ніколов. Раніше таку базу успішно обслуговував сам ФДМУ, тепер же депутати вирішили, що вносити дані буде не оцінювач, а посередник.

Обійти цю норму ніяк не можна. "Якщо громадянин не виконає процедуру, не заплатить верифіковані через неї податкові платежі, він ризикує стати фігурантом кримінальної справи", - каже журналіст. Майданчики-посередники, природно, беруть за свої послуги гроші. З урахуванням двох останніх підвищень, які відбулися з моменту, як система почала функціонувати, а це сталося 18 липня нинішнього року, вартість однієї операції майданчиків-посередників досягла в середньому 500 грн. 

"Як це працює зараз? Наприклад, людина вирішила продати свою квартиру. Вона приходить до приватного оцінювача, який оцінив нерухомість, наприклад, у 50 тис. дол. Цю цифру потрібно ввести в Єдину базу, а також перевірити її через модуль, чи коректна оцінка. Оцінювач уводить дані через майданчик-"прокладку", й ось тільки за те, що він їх вводить і натискає кнопку Enter, система знімає з нього 500 грн. Цю суму оцінювач стягує з клієнта. В момент безпосередньо укладення договору купівлі-продажу людина приходить до нотаріуса, і той теж перевіряє оцінку через базу, і знову мінус 500 грн. При цьому майданчики-"прокладки" заробляють на цьому щонайменше мільйона гривень на добу", - розповів 112.ua Ніколов. А продавець заплатить "прокладкам" 1 тисячу гривень з продажу нерухомості.

АМКУ

Це хто ж тут такий хитрий?

18 квітня 2018 року ФДМУ підписав договір з НВП "Медирент" про створення Єдиної бази та оціночного модуля. Договір обійшовся Фонду в 830 тис. грн. При цьому компанія "Іннеті інновації", яка також брала участь у тендері, опротестувала його як такий, що порушує принципи конкуренції.

АМКУ

Юрій Ніколов розповідає, що ще на етапі, коли ФДМУ проводив тендер на розробку Єдиної бази з модулем, гонорар за цю роботу зробили настільки низьким, що це відразу ж відсіяло більшість ринкових програмістів. "Бюджет на розробку від ФДМУ був близько 1 млн грн, тоді як нормальний ринковий гонорар за таку роботу навряд чи був би менше 20 млн грн. Таким чином, перемога компанії "Медирент", яка була оголошена переможцем тендеру, була досить прогнозованою", - говорить Ніколов.

АМКУ

"Медирент", за його словами, досвідчений гравець на ринку держзамовлень: "Компанія фігурує в низці кримінальних справ, але вони так повільно рухаються, що компанія продовжує безперешкодно фігурувати у всіх скандальних історіях".

Заснував компанію якийсь Роман Коваль. Наприкінці нульових він через свого сусіда, голову Пенсійного фонду Олексія Зарудного познайомився з Антоном Яценком – обидва на той час представляли БЮТ. Зараз у Фонді держмайна офіційно питання електронних майданчиків-посередників у операціях з нерухомості курує заступник голови Фонду Євген Асташев. За словами Юрія Ніколова, він працював радником одного з відомих "тендерників" Володимира Доброскока, а той є давнім соратником Антона Яценка ще з часів Тендерної палати. За даними видання "Наші гроші", щонайменше один майданчик-посередник, "Професійна оцінка", пов'язаний із паном Доброскоком.

Програмісти, які оцінювали зроблений "Медирентом" програмний продукт, прийшли до висновку, що в принципі це стара база, яка працювала в 2012 році, але до неї ще "прикрутили" шматок з оцінним компонентом. Фахівці стверджують, що це просто витрачені на вітер гроші - обдурити таку програму або зламати не становитиме труднощів. Як показали журналістські розслідування "Наші гроші", досі ріелтори примудряються проводити операції з заниженням вартості нерухомості.

Але найгірші підозри, за словами Юрія Ніколова, підтвердилися, коли стало відомо, що чотири нині чинні компанії-"прокладки" ще до перемоги "Медирента" на тендері вже уклали з нею ліцензійну угоду на використання програми, яка дозволяє їм виконувати посередницькі функції. Ліцензійний платіж становить 150 тис. грн на рік.

АМКУ

"Таким чином, ще до того як "Медирент" було оголошено переможцем тендеру, вона вже розробила і запатентувала програмний продукт для існування майданчиків-"прокладок"!" - підкреслив Ніколов, зазначивши, що всім програмістам, які сумніваються, що цим договором закріплюється монополія "прокладок", можна спробувати самим укласти подібний договір із "Медирентом".

17 липня 2018 року ФДМУ авторизував першу "прокладку" - "Оцінка.online", а наступного дня запустив Єдину базу. Це викликало обурення на ринку.

У липні 2018 року після численних звернень громадян, народних депутатів, громадських об'єднань і публікацій у ЗМІ та соцмережах Антимонопольний комітет почав перевірку ФДМУ щодо "дотримання ним вимог законодавства про захист економічної конкуренції під час створення, введення в дію і функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінювання (операцій купівлі-продажу нерухомості) і підключення до неї електронних майданчиків", розповіла 112.ua Державна уповноважена в Антимонопольному комітеті Агія Загребельська.

І хоча розслідування ще триває, АМКУ прийшов до висновку, що "чотири присутні на ринку компанії мають дуже багато спільного у ринковій поведінці, в процесі входження на ринок і в процесуальній поведінці, що є нетиповим для ринку, на якому присутнє конкурентне змагання". За словами Загребельської, це стало приводом для розслідування, яке було розпочато 28 листопада "за ознаками вчинення авторизованими чотирма операторами електронних майданчиків порушення законодавства про захист економічної конкуренції у вигляді вчинення суб'єктами господарювання схожих дій, які можуть призвести до недопущення, усунення чи обмеження конкуренції". Подання у цій справі було направлено голові АМКУ ще 18 листопада. 

Справа в тому, що всі чотири майданчики ("Оцінка.online", "Професійна оцінка", "Експрес-оцінка", "Реєстр оцінки") на ринку пов'язують з народним депутатом від групи "Відродження" Антоном Яценком. Зокрема про це неодноразово писали у своїх розслідуваннях журналісти видання "Наші гроші". За даними українських ЗМІ, в недавньому минулому Яценко через рідних і пов'язаних з ним осіб контролював спілку громадських організацій "Тендерна палата України", яка мала виняткові повноваження контролю над державними закупівлями. Та схема була точнісінько схожа на цю – між держорганом і споживачем з'являється приватний монополіст, який робить з повітря гроші. Яценка в ті часи називали "хрещеним батьком Тендерної палати", розповідає 112.ua Юрій Ніколов. 

"Наші гроші" знайшли зв'язок між соратником Яценка Володимиром Доброскоком і "прокладкою" ТОВ "Про закупівлі" (створило сайт майданчика "Професійна оцінка"). Інші майданчики написані на такому ж коді, мають ідентичні назви файлів договорів і регламентів, про що Кабміну сигналізував навіть АМКУ.

АМКУ

АМКУ

До того ж всі чотири компанії-посередники підозріло швидко отримали атестат Держспецзв'язку. Шлях від написання технічного завдання на КСЗІ до отримання атестата зазвичай триває близько року. В нашому випадку, Держспецзв'язку видав атестати протягом місяця. Тестування й авторизація майданчиків тривали всього добу. Очевидно, ніхто їх не перевіряв. До речі, в липні, коли працював тільки один майданчик, було багато нарікань, що він постійно давав збої, не приймав акти, а за кожну повторну спробу відправити їх знімав з оцінювачів гроші.

Кабмін і Рада зробили тільки гірше

На засіданні 22 листопада Антимонопольний комітет прийшов до висновку, що ринок, на якому діють електронні майданчики-посередники, "характеризується наявністю високих бар'єрів для входження нових учасників". У зв'язку з цим на засіданні були затверджені та направлені до Кабміну пропозиції щодо зміни порядку доступу до Єдиної бази шляхом "виключення посередників (електронних майданчиків) у доступі до бази".

"Серед пропозицій АМКУ було подати до Верховної Ради відповідний урядовий законопроект, який виключає електронні майданчики як посередників з процесу внесення суб'єктами оціночної інформації звітів про оцінку в Єдину базу звітів про оцінку і перевірку нотаріусами реєстрації звіту. Також ми запропонували врегулювати вартість послуги шляхом встановлення верхньої межі нагороди (за надання послуги), ще - забезпечити нотаріусам прямий доступ до Єдиної бази", - розповіла 112.ua Загребельська. 

Однак за день до цього, 21 листопада 2018 року, Кабмін прибрав з постанови № 358 норму про "безперешкодний і безкоштовний" доступ до Єдиної бази. Причому текст змін було внесено на засідання Кабміну минулого тижня буквально "з коліс", він з'явився в порядку денному лише вранці, коли вже засідання тривало, стверджує Юрій Ніколов.

При цьому постанову було ухвалено із застереженнями "про необхідність доопрацювання з експертним середовищем". 28 листопада на сайті Кабміну навіть з'явився прес-реліз, в якому йшлося про те, що перший віце-прем'єр-міністр - міністр економічного розвитку і торгівлі України Степан Кубів доручив міністру Кабінету міністрів Олександру Саєнку створити робочу групу, яка повинна була доопрацювати питання зі змінами в постанову № 358.

"Причому там були досить жорсткі формулювання на адресу схеми і висновок про те, що якщо її не можна скасувати, то потрібно хоча б знизити суму послуг майданчиків-"прокладок" з нинішніх 500 грн до 18 грн", - розповів Ніколов.

За його словами, "буквально через кілька годин ці публікації з урядового сайту зникають – на місці новини на сайті Кабміну і МЕРТ з'являється напис "помилка 404". При цьому новини з посиланням на повідомлення залишаються, в тому числі і на сайті державного агентства новин "Укрінформ". Буквально через дві години після цих подій на сайті Кабміну було опубліковано текст змін до постанови, в якому говорилося про видалення з нього тих самих формулювань "безперешкодно" і "безкоштовно".  

У бюджетну ніч (на 23 листопада) депутати знову внесли поправки в Податковий кодекс, якими тепер остаточно зацементували монополію "прокладок" Яценка. Про це в Facebook писав навіть перший заступник міністра економрозвитку і торгівлі Максим Нефьодов.

Зокрема, поправками передбачалося, що нові майданчики, які бажають працювати з Базою і Модулем з оцінювання нерухомості, з 2019 року повинні отримувати згоду вже чинних чотирьох майданчиків. Ясна річ, що ніякого дозволу конкуренту вони не дадуть.

"Таким чином, якщо монополія "прокладок" до недавнього часу була закріплена ліцензійним договором, після ухвалення поправок 151 і 152 у Податковий кодекс у ніч на 23 листопада остаточно забетоновано приватну монополію", - сказав 112.ua Юрій Ніколов. Він розповів, що присутні в ніч голосування в залі перший заступник міністра економічного розвитку і торгівлі Максим Нефьодов та його знайомі народні депутати описували картину того, що відбувалося, так: Антон Яценко бігав по всьому залу, умовляючи нардепів, протягнути саме ці дві поправки. "Їх повертали вісім (!) разів! Але після наради з головами фракцій спікер Андрій Парубій вийшов зі словами: "Поправки 151 і 152 об'єднали. Голосуємо". Після цього група "Відродження" відразу ж дала голоси за документ, в якому тепер були потрібні поправки, а вже після цього дала голоси і за бюджет, що потрібно було БПП і "Народному фронту". Тобто торг був таким: ви нам "схематоз" у Податковому кодексі, а ми вам голоси за бюджет", - розповів журналіст-розслідувач. 

При цьому глава комітету з питань податкової та митної політики Ніна Южаніна переконувала депутатів ухвалити Податковий кодекс з урахуванням поправок, серед яких були і 151-а, і 152-а. Южаніна з трибуни навіть попросила Нефьодова "не лякати колег", а пояснити, що скандальні поправки не пов'язані з діяльністю "Прозорро". Як писав 112.ua, спочатку скандальні норми депутати намагалися поширити не тільки на оцінювання майна, але і на державні закупівлі.

"У липні після звернення оцінювачів до прем'єр-міністра Володимира Гройсмана про те, що схема з чотирма зв'язаними один з одним електронними майданчиками є корупційною, Кабмін попросив дати оцінку ситуації МЕРТ, Мін'юст, а також залучив до цього нашу громадську організацію "Разом проти корупції". Ми вивчили ситуацію і в своїх листах підтвердили, що схема дійсно корупційна. Зокрема, у поправці до Податкового кодексу, якою легалізувалися авторизовані майданчики, про зобов'язання працювати з ними для нотаріусів не було сказано ані слова. Однак ФДМУ своїми наказами зобов'язав нотаріусів брати участь у ньому. Після останнього голосування за поправки до Податкового кодексу зобов'язання нотаріусів користуватися послугами "корупційної четвірки майданчиків" вже закріпили не тільки документами ФДМУ, але ще й нормою закону", - каже координатор урядово-громадської ініціативи "Разом проти корупції" Оксана Величко.

В Антимонопольному комітеті теж не поділяють думки про те, що поправки мають суто "технічний" характер, як стверджували депутати в залі. "До ухвалення змін до статті 172 Податкового кодексу існували економічні бар'єри для входження нових учасників на ринок. Вони були зумовлені необхідністю інвестувати кошти в розробку програмного забезпечення електронних майданчиків та адміністративними бар'єрами у вигляді процедур узгодження й авторизації в Держспецзв'язку та ФДМУ. Після ухвалення відповідних змін з'явився додатковий бар'єр, нетиповий для висококонкурентних ринків, у вигляді необхідності новому учаснику для входження на ринок мати підтверджену підписаним протоколом обміну між усіма вже авторизованими майданчиками можливість використовувати інформацію та документи, які були розміщені на тому чи іншому авторизованому електронному майданчику", - сказала 112.ua Агія Загребельська.

Державний уповноважений АМКУ наголосила, що ситуація негативно впливає на конкуренцію на ринку, а для кінцевих споживачів найважливіше те, що послуга електронних майданчиків-посередників має примусовий характер.

Отримати коментарі в ФДМУ 112.ua не вдалося. У прес-службі 112.ua пообіцяли прокоментувати ситуацію лише після офіційної публікації остаточної редакції Податкового кодексу.

Що далі?

"Тепер з реальних інструментів, з допомогою яких можна було би змінити ситуацію, залишилося тільки розслідування Антимонопольного комітету. Але воно може тривати не менше року. У справу можуть втрутитися народні депутати та Кабінет міністрів, які в принципі можуть скасувати свої рішення про створення монополії "прокладок". Але я слабо уявляю собі, що це зроблять політики, які тільки що проголосували за схему", - вважає Юрій Ніколов. 

Агія Загребельська зазначила, що "терміни закінчення розслідування АМКУ визначити неможливо, в тому числі й у зв'язку зі змінами, які відбуваються в нормативній базі і суттєво впливають на проведення перевірки". До того ж вона зазначила, що на тривалість проведення розслідування впливає і процесуальна поведінка відповідачів (4-х згаданих електронних майданчиків), які ігнорують вимоги АМКУ, не надаючи у відповідь на них жодних документів та інформації. Також вони ігнорують процес проходження регламентних процедур в АМКУ.   

"У разі, якщо внаслідок розслідування щодо 4 майданчиків буде встановлено факти вчинення порушень, на них може бути накладено штраф у розмірі до 10% обігу за попередній рік та стягнуто зобов'язання щодо припинення порушень, усунення їх наслідків", - сказала 112.ua Загребельська. 

Вона зазначила, що кримінальна відповідальність не є компетенцією комітету, але "зі свого боку АМКУ взаємодіє з органами Нацполіції в частині розслідування останніми кримінального провадження за вказаними фактами. Також комітет отримав пропозицію НАБУ щодо побудови ефективної взаємодії двох органів у цьому питанні".  

А поки скандальні поправки в Податковий кодекс не почали діяти, на ринок хоче вийти п'ятий майданчик, не пов'язаний з першими чотирма. Компанія "Проперті-АПП" 30 листопада "передала посадовим особам Фонду держмайна повний пакет документів технічного завдання (ТЗ) для узгодження і створення незалежного електронного майданчика для передачі звітів про оцінювання майна Державної бази звітів ФДМУ". У компанії запевняють, що їх мета – "встановити ціни, прийнятні для громадян, і побороти монополізацію на цьому ринку".

"У ФДМУ знають про те, що мінімум ще один майданчик хоче увійти на ринок. На нарадах, які ми з ними проводили ще до скандального голосування за поправки в Раді, вони "співали", наскільки вони за конкуренцію, як це може знизити ціни і який прекрасний вихід із ситуації – вихід на ринок п'ятого майданчика, а за ним і шостого, і сьомого. "Проперті-АПП" вже завершила перший крок – розробила технічне завдання для проходження комплексної системи захисту інформації та у відповідності з вимогами чинних регуляторних норм подала проект документа на погодження ФДМУ. Оскільки це відбулося до підписання президентом скандальних поправок до Податкового кодексу, за ідеєю цей майданчик не повинен потрапляти під їхню дію і не повинен погоджувати свій вихід на ринок з чинними майданчиками. Втім, як поведе себе в цій ситуації Фонд, поки неясно", - говорить Оксана Величко.

* * *

Окрім створення корупційної схеми, за якою українці з власних кишень платять по тисячі гривень фірмам, пов'язаним з одним із нардепів, є й інша загроза, говорять опитані експерти. Якщо з якої-небудь причини - чи то через технічну несправність (а софт там не захищений належним чином), чи то через політичне рішення власників - діяльність майданчиків призупиниться, стане весь ринок нерухомості. На ринку наступить колапс.

Юрій Ніколов нагадує, що така ж історія була з Тендерною палатою: "Як тільки влада спробувала урізати сферу впливу Тендерної палати, вона просто зупинила всі держзакупівлі в Україні. Я як зараз пам'ятаю, чиновники зі всієї країни кинулися в Кабмін, вони не могли закупити ні вугілля, ні газ. Такою була тоді реакція Тендерної палати на спробу викинути її з ринку. Це питання довелося залагоджувати з Яценком, якого в ті часи називали "хрещеним батьком Тендерної палати".

Також держава хоче поширити такий спосіб оцінювання на автомобілі, об'єкти водного транспорту. Здається, комусь знову перепаде хороший шмат.

Олена Голубєва 

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів