banner banner banner banner

Законопроєкт про рієлторську ̶д̶і̶я̶л̶ь̶н̶і̶с̶т̶ь̶ монополію: Без рієлтора не можна буде і кроку зробити?

На початку літа у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт про рієлторську діяльність в Україні. У пояснювальній записці до нього йдеться про захист прав і інтересів фахівців, суб'єктів та споживачів рієлторської діяльності, а також детінізацію сфери, що має збільшити надходження до Державного бюджету. Експерти ж говорять, що документ фактично позбавляє права українців розпоряджатися своїм майном без посередників. На чиєму боці правда та чи не нав’язують українцям монополію, розбирався 112.ua

Законопроєкт про рієлторську ̶д̶і̶я̶л̶ь̶н̶і̶с̶т̶ь̶ монополію: Без рієлтора не можна буде і кроку зробити?
112.ua

Ірина Шостак

Журналістка

На початку літа у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт про рієлторську діяльність в Україні. У пояснювальній записці до нього йдеться про захист прав і інтересів фахівців, суб'єктів та споживачів рієлторської діяльності, а також детінізацію сфери, що має збільшити надходження до Державного бюджету. Експерти ж говорять, що документ фактично позбавляє права українців розпоряджатися своїм майном без посередників. На чиєму боці правда та чи не нав’язують українцям монополію, розбирався 112.ua

9 червня у парламенті 32 народних депутатів зареєстрували проєкт закону "Про рієлторську діяльність в Україні" (далі — законопроєкт), який за кілька тижнів свого існування встиг стати однією з топових тем для дискусій. 

Справа у тому, що деякі експерти вважають, ніби мета документа на папері: 

  • запровадити єдину державну політику у сфері регулювання рієлторської діяльності в Україні;
  • встановити порядок надання рієлторських послуг;
  • визначити відповідальність за порушення у сфері рієлторської діяльності;
  • створити Єдину інформаційну базу даних про об’єкти нерухомості та операції з ними як системи, що містить у своєму складі бази даних, інформаційні ресурси та сервіси для провадження рієлторської діяльності тощо

Новини за темою

дещо відрізняється від того, що слід очікувати на практиці. Зокрема, йдеться про зміну правил продажу чи оренди житла — участь рієлтора в цьому процесі стане обов’язковою. Чи ні?

За словами одного з ініціаторів законопроєкту, голови комітету з питань економічного розвитку, народного депутата Дмитра Наталухи, ні: "Участь рієлтора при укладенні правочину з об’єктом нерухомості не є обов’язковою. Те саме стосується і заповнення інформаційного паспорта об’єкту нерухомості - він може заповнюватись не лише рієлтором, але і власником безпосередньо". Про це народний депутат після хвилі обурень від громадян повідомив у Facebook, зазначивши, що планує включити до преамбули законопроєкту положення про добровільне залучення рієлтора власником нерухомості для припинення спекуляцій на цю тему.

Цікаво, що проаналізувавши законопроєкт, Головне науково-експертне управління (ГНЕУ) ВРУ дійшло до протилежного висновку — рієлтор обов’язково має бути присутнім, адже процедура передачі в оренду майна здійснюється за умови внесення до Єдиної інформаційної бази відомостей стосовно об’єкта нерухомості та реєстрації його інформаційного паспорта (персональні дані, що ідентифікують власника об’єкта нерухомості і за законом "Про захист персональних даних" надаються лише у випадку укладання договору з рієлтором).

"Отже, із змісту вказаних положень випливає  необхідність укладення рієлторського договору для здійснення операцій з нерухомістю, що у разі їх прийняття може обмежити права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном (продавати, купувати, здавати в оренду та орендувати тощо)  без посередника – рієлтора. У зв’язку з цим вважаємо, що вказані положення проєкту вимагають доопрацювання з метою усунення можливих негативних наслідків", — йдеться у висновку Головного науково-експертного управління від 26.06.2020.

Також у ГНЕУ вказали на низку суттєвих зауважень та суперечностей. Наприклад, в законопроєкті йдеться про забезпечення єдиної державної політики у сфері рієлторської діяльності, але разом з цим це питання у тексті документа практично не регулюється (не визначено державні органи, які здійснюють регулювання, та їхні повноваження).

Так само законодавчим актом пропонується визначити "акредитовані заклади з професійної підготовки" рієлторів, проте як це зробити, невідомо (порядку визначення немає). 

Багатьох експертів турбують і мінімальні вимоги для надання статусу рієлтора: статус агента та брокера може отримати людина з повною загальною середньою освітою. Але чи насправді цього досить для того, щоб вважати людину кваліфікованою?

Проти законопроєкту вже виступили профільні асоціації, які вважають, що документ містить суттєві ризики для ринку надання рієлторських послуг, а деякі з них переконані, що документ містить корупційні ризики. 

Так це чи ні, дізнаємось зовсім скоро, адже Національне агентство з питань запобігання корупції (НАЗК) заявило про намір провести антикорупційну експертизу законопроєкту.

"Висновок експертизи проєкту закону із рекомендаціями НАЗК щодо усунення з його положень корупційних ризиків буде надіслано Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку для врахування при доопрацюванні законопроєкту", - зазначається у повідомленні.

Проте на рахунок незалежності експертизи виникають сумніви, адже стільки депутатів виступили покровителями цього законодавчого акта, що важко очікувати окремих думок чи вказівок, які можуть спровокувати конфлікт інтересів.

Що говорять експерти?

"Я рахую, що треба прийняти закон про продаж повітря і мене зробити головним. Я буду говорити людям, що у нас є повітря", — говорить адвокат Ростислав Кравець.

На думку експерта, названий законопроєкт так само "продає повітря" громадянам України: "Формується черговий інститут самоврядування (рієлторів, брокерів, агентів), які будуть підвищувати кваліфікацію, здавати іспити, отримувати сертифікати, ліцензії, що не є безкоштовним. Практично дублюється все те, що було погано в усіх інших інститутах саморегулювання: ліцензії, дозволи, більш ніж упевнений, що встановлять побори щомісячні, щоденні чи щорічні, може, відсоток від продажу на утримання цих міністерств".

За словами Ростислава, цей інститут жодним чином не впливає на гарантії і права громадян, які придбали чи намагаються здати в оренду нерухомість, жодним чином їх не захищає.

Ба більше, якщо говорити про Єдину інформаційну базу даних, слід зазначити, що об’єктам буде надано відповідний індивідуальний код/номер, без якого не можна буде ні укласти договір купівлі-продажу, ні договір оренди. 

Окрім того, як зазначає адвокат, в усіх маніпуляціях, які стосуються нерухомого майна, потрібна буде обов'язкова участь рієлторів, які, звичайно ж, не будуть це робити безкоштовно. 

"В результаті ви і так здавали квартиру, платили з неї податки, а тепер вам треба шукати посередника, якому треба заплатити, посередник повинен буде заплатити за свої сертифікати, своє підвищення кваліфікації, таким чином вартість угод з нерухомістю (оренда, договір купівлі-продажу і, підозрюю, що дарування теж вони сюди віднесуть) повинна буде відбуватися виключно з відстібуванням або сплатою якихось податків, комісій цим конторкам або рієлторам", — говорить Ростислав Кравець.

Новини за темою

Тож замість гарантій чи додаткових благ для громадян України буде створено чергове міністерство зі своїми поборами. При цьому не складно здогадатись, що більша частина цих коштів буде йти не в державний бюджет, а до кишень очільників цих самоврядувальних організацій рієлторів і виводитися за кордон.

Таким чином, нівелюється одна із основних цілей законопроєкту: ті гроші, які повертаються до державного бюджету у зв'язку з детінізацією, буде витрачено на оформлення будь-якої операції з нерухомістю: "Фактично народні обранці вчергове залізли до кишені усім пересічним громадянам", — пояснює адвокат.

На його думку, подібний стан речей є аналогом тендерної мафії, коли за будь-яку державну закупівлю певній структурі платилися гроші, за видачу якихось сертифікатів тощо.

Абсолютно іншу думку має адвокат Юрій Білоус: "Я вважаю, що те, що є подібна ініціатива, це вже добре, адже такі ініціативи вже були, проте до прийняття закону не доходило, тому робота рієлторів і ринок нерухомості довгі роки залишалися фактично нерегульованими".

На думку Юрія, подібні зрушення можна кваліфікувати як позитивні. В окремому розділі законопроєкту говориться про атестацію та сертифікацію у сфері рієлторської діяльності.

Також рієлтори не виконували вимоги податкового законодавства: коли укладався договір оренди за їхнього посередництва, вони не повідомляли Податкову службу про укладення договору, відповідно і про виникнення обов'язку в орендодавця сплачувати податки.

Як хороше зрушення адвокат зазначає і введення професійної таємниці.

"Цей законопроєкт спрямовано на те, аби рієлтори у випадку порушень несли відповідальність (у разі порушень рієлтора можна зупинити дію сертифіката з позбавленням права на повторне включення до нього на строк до двох років чи призупинити дію сертифіката на строк від одного до шести місяців), чітко визначає права та обов’язки фахівців у сфері рієлторських послуг", — додає Юрій.

  • Фізичні та юридичні особи за порушення вимог законодавства про рієлторську діяльність несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність.
  • Відповідальність суб’єкта рієлторської діяльності перед споживачем рієлторських послуг встановлюється рієлторським договором.
  • Шкода, заподіяна особі внаслідок незаконних або недбалих дій суб’єкта рієлторської діяльності та/або фахівця у сфері рієлторської діяльності, повинна бути відшкодована.

За його словами, і про це вказано у пояснювальній записці до проєкту, мета законопроєкту - запровадити захист прав та інтересів фахівців у сфері рієлторської діяльності, суб’єктів рієлторської діяльності та споживачів рієлторських послуг.

Недарма законопроєкт вважається суперечливим, але так чи інакше, достеменно невідомо, як його норми буде реалізовано і хто від цього насправді виграє. Єдине, що можна зазначити, найчастіше подібні законодавчі ініціативи зустрічаються з незадоволенням через те, що сьогодні вони є не на часі. Адже бізнесу потрібно думати про вихід із "карантинної кризи", а не приміряти на себе нові можливі норми й думати про їхню рентабельність.

Ірина Шостак

Джерело: 112.ua

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>