Розстрочка від забудовника vs іпотека: У чому різниця і як вибрати

У спробі збільшити продаж квартир забудовники масово пропонують свої програми розстрочок, які конкурують з іпотечними кредитами від банків. У цих програм є свої переваги і недоліки порівняно з іпотекою від банків. Плюсів більше, але головний мінус – термін кредитування. Розбираємося, в чому різниця цих інструментів і як оптимально вибрати потрібний інструмент

Розстрочка від забудовника vs іпотека: У чому різниця і як вибрати
Фото з відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

У спробі збільшити продаж квартир забудовники масово пропонують свої програми розстрочок, які конкурують з іпотечними кредитами від банків. У цих програм є свої переваги і недоліки порівняно з іпотекою від банків. Плюсів більше, але головний мінус – термін кредитування. Розбираємося, в чому різниця цих інструментів і як оптимально вибрати потрібний інструмент

Кожен забудовник зацікавлений у тому, щоб у потенційного покупця було більше можливостей стати власником нової квартири. Тому програми розстрочки в тому чи іншому вигляді пропонує більшість забудовників. "В умовах стриманої купівельної спроможності і помірного зростання доходів населення при посиленні конкурентної боротьби за кінцевого клієнта практично всі столичні забудовники для підтримання прийнятних темпів реалізації і рівномірного притоку готівки для продовження будівельно-монтажних робіт впровадили можливість придбання житла в розстрочку", – зазначає Костянтин Олійник, заступник керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

А ось іпотечні програми з комерційними банками, хоч і впроваджені в деяких київських об'єктах, але особливою популярністю поки не користуються. У передмісті столиці тільки в 20% споруджуваних об'єктів передбачена можливість стати власником квартири за допомогою іпотеки.

"На сьогоднішній день близько 45% продажів здійснюється за 100-відсоткової оплати вартості квартири, близько 50% покупок здійснюється із залученням розстрочки від забудовника, і лише близько 5% припадає на іпотеку. У той же час експерти прогнозують подальше зростання продажів із залученням банківського кредитування. І кількість пропозицій іпотечного кредитування від банків, а також кількість об'єктів, на яких впроваджується іпотечне кредитування, поступово зростає", – розповідає начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов.

Як зазначає Євген Копейко, начальник відділу аналізу фінансових послуг в Україні компанії "Простобанк Консалтинг", останнім часом іпотечне кредитування трохи пожвавішало, але в цілому ще далеко до докризових показників. У першу чергу, банки стали більш ретельно перевіряти і оформляти кредити на первинному ринку. На жаль, багато охочих не зможуть оформити кредит, так як мають низький офіційний дохід, погану кредитну історію і т. д.  І на даний момент вирішити ці проблеми може лише зміцнення економіки в країні. За даними "Простобанк Консалтинг", станом на 10 липня 2018 року середня ставка іпотечного кредитування на первинному ринку склала 19,21% річних (при цьому 14 банків надавали такий кредит).

Слід зазначити, що для покупців відстрочка платежу є елементом мінімізації ризиків. "Придбання квартири на первинному ринку пов'язане з істотними ризиками для інвестора (банкрутство забудовника, невиконання взятих на себе зобов'язань будівельною компанією, затягування строків будівництва та введення в експлуатацію об'єктів, неможливість підключення до інженерних комунікацій та інше) призводить покупців до логічного бажанням мінімізації можливих ризиків і, при наявній можливості, велика частина реальних угод продається на умовах відстрочки платежу, навіть з боку інвесторів, що мають в наявності 100% суми вартості квартири", – каже  Костянтин Олійник.

Плюси-мінуси розстрочки та іпотеки

За словами Костянтина Олійника, розстрочка від забудовників порівняно з банківською іпотекою має такі переваги:

– можливість придбання житла на умовах відстрочки без будь-якого підтвердження платоспроможності;

– відсутність комісій, послуг зі страхування і прихованих відсотків – платежі по розстрочці завжди прості і зрозумілі споживачеві;

– відсутність тимчасових процедур (подачі заявки, розгляд на кредитному комітеті) – рішення щодо надання кредиту приймається в момент покупки.

"Головною перевагою розстрочки є безвідсоткова ставка за кредитом. Також розстрочку легше отримати, так як там набагато менше критеріїв і вимог до клієнта", – додає Євген Копейко,

До недоліків кредиту від забудовників можна віднести:

– прив'язка до долара США і зміна вартості квадратного метра разом з наближенням введення в експлуатацію об'єкта;

– істотно більший початковий розмір платежу (зазвичай 50%, останнім часом від 30%);

– короткий термін розстрочення (до введення будинку в експлуатацію, зазвичай до 24 місяців) характеризує більш високий щомісячний розмір платежу;

– ймовірність швидкого перепродажу квартири забудовником у разі недотримання покупцем строків внесення платежу.

За словами В'ячеслава Павлова, директора з розвитку компанії NOVBUD, головною перевагою покупки квартири за допомогою банківського кредиту можна вважати те, що банк, по суті "розписується" в авторитеті забудовника, і бере на себе відповідальність в тому, що цьому забудовнику можна довіряти. Це додаткова гарантія для самого позичальника, адже банки ретельно перевіряють і оцінюють забудовника та об'єкт перед тим, як запустити іпотечне кредитування.

Зі свого боку Євген Копейко зазначає, що з плюсів іпотеки можна відзначити те, що кредит оформляється на більш тривалий термін, відповідно може бути менший щомісячний платіж. Максимальний термін кредиту більш тривалий, ніж у розстрочку, за даними компанії "Простобанк Консалтинг" складає 30 років. Якщо порівнювати з розстрочкою від забудовників, як правило, у банківській іпотеці перший внесок від 20%, а розстрочка має більший відсоток і становить 50% і вище (але бувають виключення і їх дуже мало).  

"Напевно, єдиною на сьогоднішній день перевагою іпотеки перед розстрочкою від забудовника є її тривалий термін – близько 20 років. Максимальний же період розстрочки на сьогодні – це 7 років. Тривалий термін критично важливий для тих клієнтів, які не можуть собі дозволити щомісячні виплати за квартиру більше певної суми – для них розбити суму, нехай і з переплатою, але на 20 років стане більш доступним, ніж виплатити меншу суму, але за 7 років", – додає Олександр Панфілов.

За даними компанії NOVBUD, найпоширеніший термін кредиту на придбання житла в передмісті Києва становить 1-1,8 року. Така розстрочка пропонується в 40% об'єктів житлового будівництва. На другому місці розстрочка на період 2-2,5 року (30% об'єктів). По 10% припадає на розстрочку терміном до 3-х і 5-6 років. Розстрочка терміном до 1 року надається у 7% об'єктів. А саму максимальну 10-річну розстрочку можна оформити лише у 3% споруджуваних ЖК.

Початковий внесок за програмами розстрочки в передмісті Києва становить від 10% до 60%. При цьому найбільш поширеним на ринку є стартовий внесок від 30-40%: такий розмір зафіксований у 44% об'єктів житлового будівництва. Первинний платіж у розмірі 50-55% спостерігається у 36% об'єктів. Мінімальний внесок у розмірі 10-15% вартості квартири встановлений у 12% забудовників. І початковий внесок у розмірі 60% вимагають у 8% споруджуваних житлових комплексів.

За словами В'ячеслава Павлова, основна перевага іпотеки полягає в строку її погашення: якщо забудовники ще не готові переступити моральну межу в 10 років, то банки пропонують погасити кредит протягом 20 років. Хоча практика ринку свідчить: позичальники намагаються погасити кредит або розстрочку в найкоротші терміни.

Що далі?

На даний момент покупці житла в основному воліють мати справу з розстрочкою від забудовника за кількох причин: більш вигідні фінансові умови (переплата якщо і є, то в порівнянні з переплатою при іпотечному кредиті вона несуттєва), небажання зв'язувати себе додатковими зобов'язаннями з банком – це відлуння фінансової кризи 2008 року і тиску колекторів на позичальників.

"Найбільш вигідною є купівля житла на початкових стадіях будівництва. Не секрет, що за увесь будівельний цикл подорожчання в новобудовах становить від 20%, а в окремих випадках і до 30%", – пояснює Олександр Панфілов.

Очевидно, що і далі програми від забудовників будуть існувати паралельно з іпотечним кредитуванням від банків. У них частково різні цільові аудиторії. 

"Я вважаю, що розвиток іпотеки повинен йти за двома головними напрямами: 1) доступність кредиту на більш тривалий термін його погашення, а також зниження і фіксація процентної ставки, 2) повернення довіри покупця до банківської сфери: тут багато в чому ситуація залежить від економічного розвитку країни, від стабільності національної валюти", – зазначає В'ячеслав Павлов.

При цьому не варто забувати про інерцію в середовищі потенційних позичальників: розвиток банків і відносна стабільність повинні бути не ситуативним, а тенденцією, що буде свідчити про значне зниження ризиків для покупця.  

Юрій Григоренко

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів