Орендне житло: Як можна вирішити проблему з чергами на безкоштовні квартири

Незважаючи на те, що багато українських міст нагадують великі будівництва, житлова проблема в країні є досі гострою. Діючі держпрограми доступного житла хоч і є, але жодного суттєвого впливу на забезпечення житлом тих, хто його потребує, вони не надають. За діями влади простежується констатація тільки одного факту — безкоштовного житла для всіх більше не буде

Орендне житло: Як можна вирішити проблему з чергами на безкоштовні квартири
Фото з відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

Незважаючи на те, що багато українських міст нагадують великі будівництва, житлова проблема в країні є досі гострою. Діючі держпрограми доступного житла хоч і є, але жодного суттєвого впливу на забезпечення житлом тих, хто його потребує, вони не надають. За діями влади простежується констатація тільки одного факту — безкоштовного житла для всіх більше не буде

Черга на житло в Україні перевищує 650 тис. осіб. Це останні дані, які є в доступі, оскільки з 2015 року Держстат таку інформацію не збирає. Тому точно сказати, скільки українців нині потребують житло, не може ніхто. До цієї цифри можна додати чергу військовиків і вимушених переселенців, які вважають за краще самі вирішувати свої житлові питання, не сподіваючись на державу.

Влада намагається за принципом трішкиного каптана щось будувати для вояків, щось виділяти для переселенців і бійців АТО, але ці фінансові крихти не можуть вирішити проблеми. Так, у жовтні Петро Порошенко підписав закон щодо забезпечення права взяття на соціальний квартирний облік переселенців (їх 1,5 млн осіб), тобто всі в ту саму квартирну чергу, ставати в яку практично не має сенсу через її "знерухомленість".

Новини за темою

Зі свого боку Мінрегіон готує законопроект, покликаний врегулювати ринок оренди житла. Текст законопроекту планували представити для обговорення до жовтня поточного року, але, коли підготують його фінальну версію, в міністерстві поки самі не знають.

Одним з головних нововведень законопроекту стане створення фонду орендних будинків, які повністю або частково будуть здавати в оренду. Такими будинками можуть стати після реконструкції будь-які типи будинків, тобто не тільки новобудови (наприклад, хрущовки тощо).  

Замовниками таких будинків можуть бути держоргани і місцева влада, а також приватні компанії. Мінрегіон оцінює потребу в орендному житлі приблизно в 1 млн квартир, де орендна плата за цінами на 30-40% є нижчою за ринкові. У відомстві впевнені, що документ буде сприяти ліквідації черги на квартири, стимулювати житлове будівництво в країні, а в сегменті прибуткових будинків зацікавляться приватні забудовники.

В Україні практично не має розвинутого сегмента орендних (прибуткових) будинків (було заявлено кілька подібних проектів, де в підсумку квартири стали продавати, а не здавати в оренду, як планували спочатку), хоча в історії Києва було таке, коли в центрі, на місці нинішніх квартир і офісів у дореволюційних будинках, стояли саме будинки з орендованими квартирами.

Новини за темою

Слід зазначити, що в розвинутих країнах цей сегмент нерухомості переважає: у багатоквартирних будинках багатьох європейських міст 50-90% житлового фонду належать до орендованого житла. Для тамтешніх жителів така ситуація є нормою, і вони можуть до кінця життя проживати в орендованому житлі, тоді як в українців прагнення мати власну квартиру – рожева мрія всього життя.

З появою орендних будинків можна було б значно вирішити проблему низької забезпеченості житлом населення. Тому для розвитку цього кластера ринку органи влади могли б проявити ініціативу і свою зацікавленість у ньому за допомогою "пряників": звільнення забудовників від пайового внеску в розвиток інфраструктури, часткового фінансування завдяки державним програмам, надання преференцій з оподаткування, безкоштовного приєднання до інженерних мереж та виділення землі під будівництво тощо.

"Чому саме держава може бути зацікавлена в появі прибуткових будинків? На сьогодні вона забезпечує (хоча це голосно сказано) держслужбовців такими видами житла, як гуртожитки, і надає квартири певним категоріям громадян. Водночас, якби, наприклад, держструктури укладали довгострокові договори оренди квартир у прибуткових будинках з оплатою за 2-3 роки вперед, це могло б, з одного боку, зацікавити забудовників, а з іншого, допомогло б отримати порівняно недорогий фонд службового житла для держслужбовців. При цьому держава може поетапно отримувати повне/часткове повернення сплачених орендних платежів від держслужбовця. А держслужбовцю надають житло для тимчасового проживання за значно нижчою ринковою вартістю оренди. Також прибуткові будинки могли б зацікавити великих корпоративних клієнтів (надання співробітникам житла для проживання сильно знижує плинність кадрів)", – розповідає Валерій Прохно, директор з продажу ТОВ "Domira Development".

"Прибуткові" проблеми

Ухвалення законодавчих актів і різних держпрограм має одну особливість – відсутність твердих гарантій фінансування. Точніше на папері вони найчастіше є, але за фактом бюджет "не гумовий" і на всіх не вистачає.

Новини за темою

Проблема запуску програми будівництва прибуткових будинків також полягає в необхідності доволі значних капіталовкладень. Розраховувати в поточних умовах на державний або місцеві бюджети безрезультатно: там немає необхідних коштів. За бюджетні кошти можна побудувати з метою піару пілотний будинок, заселити туди 100-200 сімей, які потребують поліпшення житлових умов, але на цьому весь процес якщо не помре, то загальмується. Приклад – програма "Доступне житло", на яку виділили тільки 100 млн грн (просили 1 млрд грн) у поточному році, а в 2015-2016 роках взагалі не фінансували. Є ще фінансування з місцевих бюджетів (у 2017 році – 171 млн, у 2018 – 235 млн), але і вони не роблять погоди.

Як наслідок, розраховувати на запуск програми прибуткових будинків з мільярдними інвестиціями можна тільки із залученням приватних коштів, а не з держбюджету. Тобто держава може створити умови, щоб такі інвестиції були цікаві приватним забудовникам. Первинно треба змінити законодавство, зокрема ухвалити новий Житловий кодекс замість чинного документа ще часів СРСР. Та й загалом слід привести нормативну базу у відповідність до реалій ринку нерухомості, а це безліч чинних законів.

"Не секрет, що ринок оренди в Україні нині в тіні, і однією з умов для появи в майбутньому прибуткових будинків є законодавчі зміни, які нададуть преференції власникам таких будинків. Без цих змін поява прибуткових будинків є малоймовірною", – каже Валерій Прохно.

На сьогодні приватні забудовники і девелопери зовсім не зацікавлені в прибуткових будинках, і в найближчій перспективі інтерес з цілком об'єктивних причин не з'явиться. Головними причинами такої ситуації є необхідність інвестування значних власних коштів на стадії будівництва і тривалий строк окупності (мінімум 10-12 років).

"Сегмент прибуткових будинків не освоєно ні київськими, ні приміськими забудовниками. Однією з головних причин є те, що в 90% випадків забудовники зводять свої проекти на орендованих ділянках, і після введення в експлуатацію новобудови надходять на баланс міста. Крім того, строк окупності прибуткового будинку набагато довший, ніж будь-якої новобудови. Це довгострокова інвестиція, а забудовники орієнтуються переважно на відносно швидкий прибуток. Також на плечі забудовника ляже функція пошуку квартиронаймачів і професійних керівних компаній, які могли б ефективно керувати прибутковими будинками, яких практично немає", – зазначає експерт ринку нерухомості, який побажав зберегти анонімність. 

Чи є перспективи?

Безумовно, якщо прибуткові будинки успішно існують в інших країнах, то з часом український ринок нерухомості дійде до того, що перші спроби його розвитку будуть і в нас, але це не в найближчій перспективі. Для цього необхідно, щоб попит на таке орендоване житло досяг критичної маси. Споживач змусить забудовників запускати такі проекти.

Новини за темою

"Я думаю, що час прибуткових будинків в Україні ще не настав і протягом найближчих 4-5 років очікувати появи багатоквартирних будинків такого типу (в їхньому класичному розумінні) не варто. Для появи цих будинків держава і забудовники мають пройти певний шлях", – підкреслює Валерій Прохно.

Слід зазначити, що в разі надання значних преференцій забудовникам ті вже зможуть оцінювати свою вигоду участі в розвитку сегмента орендних будинків. Більш кращою і менш витратною є реконструкція старих будинків. Але і тут є заковика – тривалий строк окупності, тому забудовникам стане вигідною тільки реконструкція старого житла в елітні квартири з високою орендною платою. Втім, це автоматично нівелює цінність ідеї орендних будинків доступного рішення для багатьох верств населення.

За словами Костянтина Олійника, заступника директора департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, для реалізації концепції прибуткових будинків держава має низку інструментів – міжнародні кредити під держгарантії, залучення коштів з боку населення, облігації, співпрацю з компаніями-забудовниками тощо. Питання фінансування є вторинним щодо загальної можливості функціонування орендного житла.

З іншого боку, вже сьогодні в деяких новобудовах (з переважно однокімнатними квартирами), розташованих біля ділового центру і далеко від станцій метрополітену, частка квартир, які придбали, щоб здавати в оренду, сягає 15-20%. "Це свого роду індикатор, який показує потенціал для розвитку прибуткових будинків. При цьому потенціал має не тільки Київ. Іноді в прилеглому передмісті період окупності квартири, яку купують на стадії будівництва для здавання в оренду, є значно нижчим, ніж у Києві. Вартість оренди там практично така сама, як і в новобудовах найближчих спальних районів, при тому що вартість придбання є значно нижчою", – резюмує Валерій Прохно.

Юрій Григоренко

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>