Київ vs передмістя: Де краще купувати нову квартиру

У столиці та її передмість є свої плюси і мінуси для придбання там нового житла. Місто очевидно виграє в розвинутості інфраструктури (хоча передмістя останніми роками наступає йому на п'яти), але значно поступається в ціні.

Київ vs передмістя: Де краще купувати нову квартиру
Фото з відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

У столиці та її передмість є свої плюси і мінуси для придбання там нового житла. Місто очевидно виграє в розвинутості інфраструктури (хоча передмістя останніми роками наступає йому на п'яти), але значно поступається в ціні.

Кожен покупець при купівлі квартири орієнтується на власні фінансові можливості, а також на особистісні вподобання, де б він хотів жити. Але з часом покупці стають усе більш вимогливими: хочуть не просто придбати стіни, а комфорт, наявність ремонту з використанням якісних будівельних і оздоблювальних матеріалів, і розвинену інфраструктуру.

У таких умовах забудовники Києва та передмістя активно борються за покупця. Минули ті часи, коли всі рвалися жити в мегаполісі. Тим паче що поняття "мегаполіс", як виявилося, доволі широке. Київ розростається дуже активно, міста і села-сателіти впритул примикають до міста, забудовуються. Разом із житлом починає з'являтися соціально-побутова інфраструктура. Ці процеси відбуваються дуже швидкими темпами. Тим не менше є низка параметрів, за якими категорія покупців вибирає все ж місто, а не передмістя.

Переваги міста

На сьогодні головною перевагою купівлі житла в столиці є, мабуть, те, що це Київ. Тобто для деяких покупців стати власником квартири в столиці є фактором статусу.

Новини за темою

"Ще один аспект з розряду переваг: квартира в Києві в цілому сприймається як додаткова зручність при пересуванні на роботу і з роботи. Також варто сказати про близьке розташування історичних місць, парків, скверів, Дніпра, культурних та громадських закладів, розвинутої інфраструктури", – каже Владислав Кононов, керівний партнер компанії AVM Development Group.

За словами Вікторії Берещак, головного експерта онлайн-видання про новобудови 3m2, соціально-побутова інфраструктура в передмістях залишає бажати кращого. У передмісті, в окремих районах, спостерігається напружена ситуація із садками і школами, і дітей доводиться возити до школи до Києва. Крім того, хоча розважальна інфраструктура в передмісті є більш розвинутою, ніж 5 років тому (з'являються нові ТРЦ), але все одно до Києва поки не дорівняється.

Однак усі ці переваги нівелюються двома головними аспектами: вартістю квартир і перевантаженістю міста автотранспортом. З одного боку, фактор ціни житла багато в чому є досі ключовим для багатьох покупців нерухомості, а з іншого – наявність метро в місті вирішує багато проблем транспортної доступності. Хоча перевантаженість автодоріг – це загальноміська проблема, яка мало залежить від самих городян, але при цьому покупці житла завжди можуть вибрати райони зі стерпними умовами свого щоденного маршруту дім – робота – дім.

За словами Владислава Кононова, ще один істотний недолік міста – висока щільність забудови, яка не дає можливості покупцеві жити в усіх сенсах цього слова, а тільки проживати на придбаних бетонних квадратах. У Києві небагато житлових проектів, які забезпечують покупцю розвинуту інфраструктуру з магазинами, дитсадками та школами, а також зонами для спорту і відпочинку. І це справжня проблема для сучасного будівництва в Києві.

З іншого боку, дуже важливий аспект при виборі житла в Києві або передмісті – це питання безпеки угоди. За словами Ольги Соловей, співзасновника і керівного партнера Українського клубу нерухомості (URE Club), у Києві кількість надійних забудовників, компаній з ім'ям та історією значно більша, ніж у передмісті. Приміських забудовників потрібно ретельно перевіряти, щоб переконатися в тому, що вони зможуть закінчити свій об'єкт вчасно, під’єднати його до необхідних інженерних мереж тощо.

Новини за темою

"Крім того, покупець прагне, скажімо так, стати повноцінним інвестором, щоб придбана ним квартира могла за нагоди приносити ще і пасивний дохід. Покупець налаштований на те, щоб його покупка зростала в ринковій ціні", – додає Ольга Соловей.

Проте в поточних умовах складно сказати, яка нерухомість – в столиці чи передмісті – буде швидше зростати в ціні (крім унікальних і елітних пропозицій). Раніше все говорило за місто, але тепер на ринку така значна кількість пропозиції, що зростання ринкової ціни на квартири становить відсотки на рік, а не десятки, як це було до 2008 року.

Фактор ціни на житло

Головна перевага купівлі житла в передмісті – це його цінова доступність. На сьогодні різниця в ціні між передмістям та околицями Києва перевищує 30%. Цей факт значно підвищує привабливість купівлі житла саме в передмісті. "Ця різниця є настільки істотною, що вартість 2-кімнатної квартири в 60 кв. м у Києві може відповідати вартості котеджу в передмісті площею близько 100 кв. м. Саме ціновий чинник сприяє високій популярності житла в передмісті", – зазначає Владислав Кононов.  

Зі свого боку Вікторія Берещак дає повний розклад за цінами в передмісті. Ціни на новобудови в передмісті Києва безпосередньо залежать і від відстані до столиці, і від району, в якому розташований ЖК, і від якості проекту. У квітні 2019 року вартість квадратного метра в житлових комплексах передмістя збільшувалася і зменшувалася залежно від району.

За її словами, у Гостомелі ціна зросла на 1000 грн, або на 8,85%, до 12 300 грн/кв. м. Тим часом практично в сусідньому Ворзелі вартість просіла на 2700 грн, або на 22,88%, до 9100 грн/кв. м з 11 800 грн/кв. м.

"Нерухомість подорожчала в Білогородці – на 1200 грн, чи на 11,54%, до 11 600 грн/кв. м. Зросли ціни в Тарасівці – на 500 грн, або 4,63%, до 11 300 грн/кв. м. А ось у Бучі, Софіївській, Петропавлівській Борщаговках і Гатному вартість квадратного метра просіла – на 100 грн (-0,81%), на 100 грн (-0,71%), 300 грн (-2,1%), 200 грн (-1,54%), до 12 200 грн/кв. м, 13 900/кв. м, 14 000 грн/кв. м, 12 800 грн/кв. м відповідно", – зазначає Вікторія Берещак.

Новини за темою

Новобудови в Борисполі у квітні коштували на 200 грн, або 1,5%, більше, ніж у березні, – 13 500 грн/кв. м. Але одразу в п'яти населених пунктах ціни залишилися без змін: 13 000 грн/кв. м в Ірпені, 11 200 грн/кв. м у Святопетровському, 14 500 грн/кв. м у Вишневому, 13 700 грн/кв. м у Вишгороді, 13 500 грн/кв. м у Броварах.

Зазначимо, що у квітні мінімальна вартість житла в новобудовах Києва становила 16 200 грн/кв. м, а середня вартість квадрата збільшилася порівняно з березнем на 1,3% – до 23 300 грн.

Переваги передмістя

Ще однією перевагою, якої бракує столиці, є комфортна поверховість забудови. Нові будівельні норми мали свій позитивний вплив на те, що забудовники нині реалізують переважно проекти багатоквартирних будинків висотою в середньому 6 поверхів. Для порівняння: у Києві будинки такої поверховості зараховують до категорії елітних, клубних будинків, і очікувана рентабельність від їхнього будівництва змушує забудовників шукати бодай трохи придатні вільні ділянки в центральній частині міста.

"У передмісті велике значення відіграє співвідношення ціна/якість: за доступною ціною можна знайти ЖК, які за концепцією, архітектурою, інфраструктурою не будуть поступатися багатьом київським. Тихе, спокійне місце,  щільність населення менша. Так, передмістя забудовуються ударними темпами, але все ж це не такий мурашник, як спальні райони столиці. Плюс вигідна локація щодо столиці. Особливим попитом користуються ЖК до 5 км і від 5 до 10 км від столиці. Доїхати без заторів до Києва можна буде без особливих труднощів", – пояснює Вікторія Берещак.

З іншого боку, протягом 4 місяців 2019 року кількість нових об'єктів, що будують у передмісті столиці, порівняно з аналогічним періодом 2019 року зменшилася на 65%. Причиною тому стало запровадження вищезазначених норм щодо обмеження поверховості майбутнього будинку залежно від щільності населення в тому чи іншому населеному пункті. На сьогодні прибутковість будівництва в передмісті не перевищує 20%, а жорсткість норми допустимої поверховості будівництва потенційно зменшує прибуток компаній на 5-7%. Тому в межах 1-2 років пропозиція нового житла в передмісті зменшиться, а ціни стануть істотно вищими.

Як зазначає Владислав Кононов, вагомою перевагою передмістя порівняно зі столицею варто також вважати значні рекреаційні можливості. Близькість лісів, озер, річок – це те, що є в доступності в житлових проектів передмістя. Саме таке сусідство прийнято вважати головною додатковою вартістю проекту.

За містом будувати легше

І ще один важливий аспект: забудовнику в передмісті значно легше створювати об'єкти необхідної інфраструктури, що є на сьогодні однією з головних купівельних вимог. Адже щільність забудови передмістя значно нижча, ніж у столиці.

"На цей момент у Києві з різних причин, однією з яких є висока щільність наявної забудови, тільки близько 20% усіх споруджуваних об'єктів можна зарахувати до категорії "сучасного житла". Якщо говорити про передмістя Києва, то частка таких об'єктів є трохи вищою, ніж у Києві: близько 30%", – зазначає Ольга Соловей.

Сучасне житло відрізняють використання інноваційних технологій у будівництві (енергоощадні технології, універсальні планувальні рішення, якість використовуваних будматеріалів тощо), комфортність проживання (наявність різноманітної інфраструктури: магазини, всілякі сервіси, зони відпочинку, спорту, дитячі острівці тощо).

Чому ж передмістя розвивається трохи краще, ніж Київ? По-перше, у передмісті більше потенційних можливостей для реалізації найсміливіших планів, оскільки щільність забудови, наприклад, у містах-супутниках є значно нижчою, ніж у Києві. По-друге, земля в передмісті коштує значно дешевше, ніж у Києві, та й місцева влада сприяє розвитку будівництва, тому що забудовники беруть на себе левову частку вирішення інфраструктурних проблем селища.

У Києві ж потенціал щодо створення сучасних житлових комплексів з розвинутою інфраструктурою на найближчі 5-10 років можна оцінити приблизно в 5 млн кв. м, насамперед завдяки освоєнню старих невикористовуваних промислових зон. Саме на їхній території можна реалізувати такі популярні у покупців проекти.

Юрій Григоренко

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>