Квартирне питання: Наскільки зростуть ціни на житло в 2019 році

Квартирне питання: Наскільки зростуть ціни на житло в 2019 році
З відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

Після будівельного буму 2017 року минулого року введення в експлуатацію житла в Україні впало приблизно на третину. Від збільшення пропозиції попит, зрозуміло, не виріс (для цього немає економічних підстав). Незважаючи на невисокий попит, експерти очікують зростання цін на житло в гривневому еквіваленті, чому сприяє збільшення собівартості будівництва.  

Вперше за останній час обсяги будівництва в країні скоротилися. За оцінками НБУ, за дев'ять місяців 2018 року обсяг прийнятого в експлуатацію житла в Україні скоротився на 36%, тоді як у Києві та Київській області цей показник зменшився на 45% і 33% відповідно. Це зумовлено високою базою порівняння 9-ти місяців 2017 року, коли кількість новобудов у Києві зросла вдвічі, а також відходом з ринку невеликих забудовників.

Новини за темою

"Надвиробництва житла зараз не спостерігається: за підсумками 2018 року в Києві було введено в експлуатацію на 35-40% менше житла, ніж у 2017-му. З урахуванням нових будівельних норм кількість споруджуваних багатоквартирних будинків у кварталах чинної забудови помітно скоротилася", – зазначає Олександр Панфілов, начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park.

Динаміка прийнятого в експлуатацію житла у Києві та Київській області UTG

За словами Олега Приходька, генерального директора девелоперської компанії "ГРИНОЛ", у найближчі 3-5 років обсяги будівництва залишаться на чинному рівні +/- до 15% існуючих обсягів.

З іншого боку, для столиці, як і раніше, характерна низька забезпеченість житлом на людину на фоні щорічного збільшення населення Києва. За даними Держстату, в Києві лише 15,5% домогосподарств проживають у нових і відносно нових будинках, побудованих після 1990 року. Понад 50% сімей проживають у будинках, побудованих у 60-70-ті роки минулого століття.

Специфіка попиту

На тлі спаду будівництва платоспроможний попит на житло залишається на низькому рівні. "Рівень попиту стабільно низький, рівний без очевидної динаміки. Переважно характер попиту знаходиться на грані "мрія про придбання особистого житла" і "я можу собі дозволити купити".

Мотиви у всіх різні, від купівлі першого житла на зібрані кошти за минулі 10-15 років до необхідності хоч кудись вкласти свої 10-15 млн грн. За останні 10 років характер інвестування в нерухомість трансформувався зі стану "примноження" коштів у "заощадження" коштів. Критерії вибору у всіх різні, від "найдоступніше житло на наявний свій гаманець" до "будинок, якому 10 років, вже старий, треба змінювати місце проживання на новий будинок".

Як правило, маркетингові прийоми забудовників, вони ж особливості ЖК, не мають вагомого характеру при виборі – це лише залучення уваги потенційних покупців до свого об'єкту й утримання фокусу уваги на ньому", – розповідає Олег Приходько.

Новини за темою

З іншого боку, за словами Олександра Панфілова, у 2017-2018 роках відбулася досить різка диференціація житла, насамперед за якісними характеристиками, а не ціновими. У цей період на ринку з'явилася ціла низка знакових проектів.

Йдеться про об'єкти формату "місто в місті", які пропонують споживачу не просто квартиру, а передбачають створення повноцінного багатофункціонального і самодостатнього інфраструктурного комплексу, який включає в себе об'єкти соціально-побутової, спортивної, дитячої, рекреаційної інфраструктури. Споживача цікавлять не стіни, іменовані "квартирою", а саме стиль, зручність і комфорт життя у власній квартирі.

Маркетингові прийоми

У боротьбі за покупця, між збільшенням собівартості (ціни на будівельно-монтажні роботи  в Україні в січні-вересні 2018 року порівняно з аналогічним періодом 2017 року зросли на 23,8%) і необхідністю продавати житло за прийнятними цінами, забудовники будуть використовувати маркетингові та інші інструменти.

"Зростання собівартості в найбільш дешевому сегменті і далі буде вирішуватися за рахунок вибору найбільш дешевих матеріалів. Також не обійдуть увагою забудовники такі прийоми, як-от зменшення площ квартир, розстрочення та кредити. Більш голосно ми почуємо про послугу trade-in. І сподіваюся, що найсміливіші забудовники почнуть впроваджувати послугу тест-драйв, при якій будь-який охочий зможе провести пару-трійку днів у квартирі, обраній для можливої купівлі", – наголошує Приходько.

За словами Олександра Панфілова, щоб зростальні ціни на квартири "не лякали" покупця, в 2019 році забудовники продовжать впроваджувати більш лояльні щодо потенційних покупців програми розстрочки. На сьогодні найпопулярнішою вважається безвідсоткова розстрочка з терміном її погашення до введення будинку в експлуатацію – до 1,5-2 років.

Окрім цього може зазнати змін тривалість таких програм. Якщо говорити про тренд, то в 2019 році розстрочка на період до 7 років стане головним чинником, який приверне увагу покупців.

"Розстрочка від забудовника на тлі відсутності у реальних покупців альтернативних можливостей використання фінансового важеля (придбання квартир із залученням позикових коштів не перевищує 4-5%) на сьогодні є найважливішим інструментом стимулювання продажів", – додає керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.

Фактор виборів

Ринок житла буде перебувати під впливом того, що поточний рік є роком виборів і президента, і парламенту. Разом з тим, за словами експертів, такий вплив не буде суттєвим. 

"Політична ситуація не має прямого впливу на ринок будівництва. Тому не варто думати, що можливі політичні зміни можуть спричинити полярні за своєю суттю наслідки, як-от різкий купівельний бум або застій. Результати виборів можуть вплинути на макроекономічні показники, і саме до них прив'язаний первинний ринок житла.

Але обмовлюся, ринок будівництва житла досить інертний, тому на 1 і 2 квартали прогноз щодо ринку виглядає оптимістично: зростання цін на житло буде пов'язаний зі змінами цін на будматеріали і курсом нацвалюти щодо долара", – підкреслює Олександр Панфілов.

За словами Олега Приходька, вплив виборів на ринок житла буде мінімальним. Це, скоріше, аргумент для недобросовісних забудовників, щоб прикрити цим фактом свої можливі прорахунки. "Я сподіваюся, що економіка країни вже знаходиться в прогнозованому стані і ситуація 2014-2015 років не повториться. З побоюванням, але все ж, можна сказати, що 2019 рік буде роком стабільного економічного зростання й, отже, будуть закладені основи для подальшого розвитку будівельного ринку", – додає Панфілов.

З іншого боку, на думку Костянтина Олійника, потенційні покупці будуть займати вичікувальну позицію щодо проектів на початковій стадії реалізації, концентруючись на проектах з високою стадією будівельної готовності. Вплив на ціни можуть спричинити, найімовірніше, результати виборів – чи залишиться при владі правляча еліта або на нас чекають кардинальні зміни в розстановці сил. У першому випадку зміни будуть незначними, у другому можливі суттєві коливання.

Новини за темою

Фактор виборів буде мати значення вже опісля, в 2020 році, коли до Києва, можливо, почнуть приїздити нові чиновники, які будуть масово скуповувати недешеве житло і котеджі в області.

Гривневе зростання

За оцінками агентства нерухомості Park Lane, у 2018 році ціни на житлову нерухомість у столиці в середньому зросли на 10%. Квартири в старому житловому фонді, віддаленому від центру столиці, не змінилися в ціні. Станом на грудень 2018 року середня вартість квадратного метра в Києві становила 800-1200 доларів.

Динаміка цін на первинному ринку житла в столиці в 2018 році UTG

При цьому, за оцінками Мінрегіонбуду, середня вартість будівництва житла в різних регіонах України (станом на 1 жовтня 2018 року) варіюється в межах 11-12 тисяч гривень з ПДВ за кв. м. Найдорожче квадратний метр квартири обходиться в Києві (13 849 грн з урахуванням ПДВ), Харківській (12 454 грн) і Донецькій (12 446 грн) областях, а найдешевше – у Кіровоградській (10 071 грн), Житомирській (10 416 грн) і Полтавській (10536 грн).

Експерти прогнозують на поточний рік зростання цін на житло в гривні, хоча його динаміку вони оцінюють по-різному. В Конфедерації будівельників України вважають, що ціни на житло в 2019 році будуть поступово зростати і після виборів житло подорожчає приблизно на 20%. До факторів росту цін також можна додати необхідність платити більше будівельникам, щоб вони не їхали до Європи.

На думку Олександра Панфілова, в 2019 році при стабільних макроекономічних показниках, у тому числі стабільній національній валюті, середнє зростання цін на житло може скласти 10-15%. Головним фактором, який вплине на ціноутворення, може стати постійно зростальна вартість будматеріалів і будівельно-монтажних робіт. Наприклад, у 2018 році, за деякими оцінками, подорожчання будівництва становило в середньому 20-35%, що додало мінімум 10-15% вартості у вартість для покупця.

Новини за темою

Саме цей показник поряд з інфляцією є основним чинником подорожчання житла. Прибутковість будівництва зараз перебуває на позначці свого можливого мінімуму: для об'єктів економ- і комфорт-класу вона не перевищує 20-25%, для об'єктів бізнес-класу – 35%. З більш низькою прибутковістю забудовнику стане просто невигідно будувати. Тому можна вважати, що досягнуто у певному сенсі баланс: подальше зростання цін на житло буде зумовлено виключно зростанням собівартості будівництва.

"Вторинний ринок залишається стабільним у своїх тенденціях останніх 3-5 років. Старе житло втратить у вартості до 5-7%. Якісні доглянуті будівлі кінця 90-х і нульових років збережуть свою цінність. Свіжа "вторинна нерухомість" збереже свої ціни на рівні здачі будинку в експлуатацію", – резюмує експерт.

Юрій Григоренко 

Редакція може не погоджуватися з думкою автора. Якщо ви хочете написати в рубрику "Думка", ознайомтеся з правилами публікацій і пишіть на blog@112.ua.

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>