Квартира на "вторинці": Плюси, мінуси і юридичні нюанси вибору

Квартири на вторинному ринку приваблюють покупців меншими ризиками порівняно з придбанням житла в новобудові, відсутністю необхідності два роки чекати заселення, а також розвиненим рівнем інфраструктури. "Заїжджай і живи" – головний принцип "вторинки", але мінусів у цього типу житла також вистачає, як і ризиків

Квартира на "вторинці": Плюси, мінуси і юридичні нюанси вибору
Фото з відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

Квартири на вторинному ринку приваблюють покупців меншими ризиками порівняно з придбанням житла в новобудові, відсутністю необхідності два роки чекати заселення, а також розвиненим рівнем інфраструктури. "Заїжджай і живи" – головний принцип "вторинки", але мінусів у цього типу житла також вистачає, як і ризиків

На ціноутворення житла на вторинному ринку в різній мірі впливають безліч факторів, серед яких – місце розташування, стан квартири та будинкових комунікацій, рівень розвитку інфраструктури тощо. Вибір такого житла величезний, адже в його переліку й старі "хрущовки", і "сталінки", і "панельки", і навіть те нове, що ввели в експлуатацію 5 років тому, – "вторинна нерухомість".  

Новини за темою

Плюси обжитого житла

Головна перевага "вторинки" полягає в тому, що придбання квартири з документами значно знижує ризики шахрайства (але не повністю їх нівелює), а також те, що зазвичай не потрібно чекати заселення: права користування житлом виникає в момент купівлі та реєстрації у нотаріуса.

З багатьох причин переваги "вторинки" залежать від місця розташування житла і наявної інфраструктури. Як би хто не ставився до спадщини СРСР, але в ті часи забудова не була хаотичною, а самі житлові райони, як правило, мають розвинену інфраструктуру (магазини, дитсадки, школи, дитячі та спортивні майданчики) через свою обжитість протягом вже багатьох років. Це важлива перевага багатьох спальних масивів.

"У тих мікрорайонах, які забудовувалися з кінця 70-х, наприклад, Оболонь, Виноградар, Русанівка, початок Троєщини та інші – розвинена інфраструктура громадського транспорту, наявність головних автомагістралей району і загалом навантаження автотранспортом значно нижче, ніж навколо висотних новобудов Харківського району або тих ЖК, що знаходяться на межі столиці", – пояснює Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії GREENOL.

Експерт відзначає й інші важливі переваги "вторинки".

  • Переважно помірна кількість мешканців у зоні забудови, сплановані міждворові простори, наявність зелених насаджень, місць відпочинку і дитячих майданчиків.
  • Помірно-комфортна відстань до найближчих будинків.
  • Наявність як нічних, так і денних місць паркування автомобілів у пішохідній доступності від будинку. Є можливість паркування, якщо не у себе у дворі, то на загальній парковці.
  • У багатьох цегляних будинках (тих, які вважалися з квартирами "покращеного планування") набагато якісніші звукоізоляція в квартирах і теплопровідність зовнішніх стін порівняно з багатьма новими будинками.
  • Можливість отримання попередньої інформації про статус сусідів і їхній спосіб життя.
  • Можливість купівлі квартири з готовим ремонтом у стані "заїжджай і живи".

Потенційний покупець квартири на "вторинці" має більший вибір варіантів придбання житла, ніж у випадку з новобудовами, тобто може враховувати більшу кількість факторів і своїх переваг (транспортна доступність, соціальна інфраструктура та ін).

Новини за темою

Недоліки "вторинки"

Зі зрозумілих причин список недоліків вторинного житла також вельми значний. Старе житло апріорі передбачає наявність застарілих інженерних мереж та комунікацій, внутрішньо- і прибудинкової інфраструктури, а також найчастіше неможливість перепланування. Відновлення, ремонт та підтримання в робочому стані будинкових комунікацій влетить у додаткову "копійку" (якщо квартира продається без ремонту). Саме тому в таких будинках створення ОСББ – величезна проблема, оскільки найчастіше велика соціальна неоднорідність мешканців, багато з яких не можуть і не хочуть платити за приведення до ладу старих мереж і комунікацій, тобто можливість економії на комунальних платежах відсутня як поняття.

"Електромережі в старому житловому фонді не призначено для сучасного комплекту побутових електроприладів. У таких будинків обмежений термін експлуатації будинків, а багато з них вже вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Також можна відзначити неможливість встановлення індивідуальних систем опалення за винятком верхніх поверхів і тільки в будинках з наявністю газу. При цьому при проведенні ремонтно-оздоблювальних робіт необхідно провести заміну труб і комунікацій. До того ж панельні будинки не призначено для перепланувань – відсутня можливість змінити внутрішній простір квартир. Як наслідок усього вищесказаного – підвищений ризик утрати через несправність комунікацій і застарілих систем, що перебувають у поганому технічному стані", – зазначає Олег Приходько. 

Зі свого боку керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG

Костянтин Олійник виділяє й інші недоліки "вторинки".

  • Ймовірність несприятливого оточення (сусіди з шкідливими звичками, які зловживають алкогольними напоями або вживають наркотики).
  • Відсутність консьєржа / низький рівень безпеки – ймовірність присутності в під'їздах осіб без певного місця проживання, доступність для кримінального елементу.
  • Неоднорідне соціальне середовище.

Окрім того, серед негативів старого житла Олег Приходько виділяє відсутність яких-небудь умов для інвалідів (немає пандусів), вузькі будинкові вхідні двері, а також суттєве здешевлення житла в нижчому ціновому сегменті.

Ну і, напевно, основний мінус "вторинки" (в тандемі зі зношеністю мереж і комунікацій) – високі ціни. Потенційний покупець за аналогічну квартиру на вторинному ринку заплатить відсотків на 20-30% і вище, ніж у новобудові. І цю суму необхідно внести відразу, оскільки банківське іпотечне кредитування зараз практично не працює.

Юридичний аспект

Незважаючи на те, що юридичні ризики на "вторинці" істотно нижчі, ніж при купівлі квартири в новобудові на стадії "котловану", але і тут можуть виникнути "запитання". Покупець має можливість перевірити правовстановлювальні документи та історію нерухомості. Однак все одно не варто розслаблятися.

"Звертати увагу варто на все – на особу самого продавця, документи на право власності, історію майна та реєстрацію прав в установленому порядку. Право власності, яке виникло до 2010 року, може не мати так званого електронного сліду, оскільки раніше займалися реєстрацією БТІ і видавалося паперове свідоцтво. Краще самостійно проводити перевірку таких документів, оскільки не можна бути впевненим, що архівні довідки або інші документи на майно старого зразка не підроблено шахраями", – каже адвокат Ольга Додух.

Новини за темою

Перевірте, чи не є продавець боржником у виконавчому провадженні і чи не має відкритих судових справ про стягнення з нього суми грошей. Надалі угода між вами може бути визнана недійсною, оскільки в окремих випадках можна визнати, що вона відбувалася продавцем з метою ухилення від оплати своїх фінансових зобов'язань.

Якщо угоду здійснює представник, перевірте його повноваження, їх обсяг і чи не відкликана довіреність.

Далі перевіряємо, на якій підставі у продавця виникло право власності і чи не передували такому праву кілька угод підряд. Покупця повинна насторожити ситуація, коли з майном здійснили кілька угод підряд за короткий проміжок часу.

Як зазначає Ольга Додух, детального вивчення вимагає право продавця, якщо воно виникло на підставі рішення суду. У цьому випадку варто перевірити, коли і яким судом постановлено рішення суду і чи є таке рішення в Єдиному реєстрі судових рішень, чи немає ризиків оскарження третіми особами, яким був предмет спору. Випадки підробки рішень судів з непідконтрольних територій відбувалися неодноразово, і ризик натрапити на шахраїв існує досі. Сюрпризом може виявитися й оскарження рішення суду через тривалий час третьою особою, яка також претендує на майно. Тому вивчення історії виникнення права власності на підставі судового рішення варто доручити фахівцям.

"Ретельно перевіряємо і право, що виникло в порядку прийняття спадщини за законом. На якомусь етапі можуть виникнути інші спадкоємці, які претендують на майно.

Звертаємо увагу і на сімейне становище продавця. Причому не тільки на нинішнє. Майно, придбане в шлюбі, за винятком приватизованого, подарованого або одержаного у спадщину, за загальним правилом є спільним. Але і тут є винятки. Наприклад, якщо це був подарунок на весілля, таке майно може бути визнане спільним. Тому навіть якщо шлюб розірвано, у разі відсутності договору подружжя або рішення суду про розділ майна, продавець не може без нотаріальної згоди другого з подружжя укладати договори щодо майна, придбаного під час шлюбу", – розповідає Ольга Додух.

Увагу заслуговують і прописані особи, особливо неповнолітні діти. Без дозволу органу опіки та піклування або рішення суду проводити будь-які операції з продажу, міни, дарування або передачі в заставу житла заборонено.

У випадку якщо ви купуєте квартиру у юридичної особи, вивчіть історію отримання компанією прав на цю квартиру. Шахраї можуть використовувати схему, при якій з незаконним документами квартира вноситься в статутний капітал компанії і потім стає її власністю. Досі правоохоронні органи розкривають схеми, коли в статутний капітал компанії вносилося майно вже померлих людей і потім перепродавалося. Якщо ви купуєте квартиру у юридичної особи, просіть у компанії всі документи, пов'язані з попереднім власником і його правом власності, й ухваленим рішенням про внесення квартири в статутний капітал компанії.

За словами адвоката, будь-які попередні домовленості з придбання нерухомості оформлюються нотаріально. У такому попередньому договорі варто прописати суму завдатку, особливо якщо неможливість укласти основний договір пов'язана з необхідністю з боку продавця у визначений термін здійснити формальності, без яких укладання основного договору неможливо. У разі якщо продавець не виконає свої зобов'язання, він зобов'язаний буде повернути подвійну суму завдатку покупцеві.

"Ніколи не погоджуйтеся на велику суму завдатку за попередньою угодою. Навіть санкція у подвійному розмірі від суми завдатку за порушення домовленостей не убезпечить вас, якщо продавець не захоче добровільно виконувати зобов'язання або спочатку мав намір вас обдурити. А судитися в нашій країні справа довга, клопітка і витратна", – нагадує Ольга Додух.

Самостійно перевірте наявність заборгованості з оплати комунальних послуг, щоб потім такі борги не стали сюрпризом. Вивчіть технічну документацію. І хоча сьогодні перепланування приміщень без втручання в тримальні конструкції не потребує додаткового узгодження, купуючи квартиру, ви не можете бути впевненим, що продавець або попередній власник не вносив корективи в тримальні конструкції приміщення.

"Не занижуйте ціну в договорі. Якщо надалі договір буде оскаржено або розірвано, продавець вам повинен буде повернути рівно ту суму, яка вказана у договорі. Розписки про отримання грошей з відсиланням на ваш договір далеко не завжди зможуть допомогти відсудити гроші у продавця, навіть якщо ви потім звернетеся за допомогою до адвоката. Приділяйте увагу всім умовам договору і просіть можливість заздалегідь ознайомитися з текстом договору, якщо його готує продавець", – радить Ольга Додух.

Зараз нотаріус не тільки посвідчує договір, але і відразу реєструє ваше право власності. Отримання додаткового паперового документа не обов'язкове, але все-таки варто просити витяг з Реєстру з печаткою нотаріуса для підтвердження проведення всіх формальностей щодо переходу права власності.

Наведений перелік особливостей, що вимагають уваги при укладанні угод з нерухомістю, є основним, але далеко не повним. Часті зміни в законодавстві, різноманіття правовідносин та підстав виникнення прав не завжди дає можливість самостійно розібратися у всіх нюансах та умов угоди. Це якраз той випадок, коли варто звернутися за допомогою до фахівця, щоб мінімізувати можливі ризики.

Юрій Григоренко

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>