Більше висоток: "Хрущовки" вкотре хочуть віддати під знесення

У великих українських містах стає все менше місця для будівництва нових будинків, тому все більша увага приділяється кварталам "хрущовок", які можна знести, а на їхньому місці побудувати нові "свічки". Справа не тільки в грошах, забудовники при очевидній вигоді готові йти на такі проекти, але і в законодавчому механізмі, який дозволив би не вимагати згоди 100% мешканців на знесення

Більше висоток: "Хрущовки" вкотре хочуть віддати під знесення
Фото з відкритих джерел

Юрій Григоренко

Журналіст

У великих українських містах стає все менше місця для будівництва нових будинків, тому все більша увага приділяється кварталам "хрущовок", які можна знести, а на їхньому місці побудувати нові "свічки". Справа не тільки в грошах, забудовники при очевидній вигоді готові йти на такі проекти, але і в законодавчому механізмі, який дозволив би не вимагати згоди 100% мешканців на знесення

За даними Держстату, загальний житловий фонд України станом на 2017 рік склав 985 млн кв. м, при тому, що в останні роки будується приблизно по 10 млн кв. м (з урахуванням самобуду). Квартирна черга на отримання житла у 2014 році (останній рік статистичної оцінки) становила 657 тис. сімей та одинаків. Але держава не зможе, як у радянські часи, забезпечити всіх охочих житлом.  

Відсутність у держави можливості надати всім нужденним житло не скасовує проблеми морального і фізичного старіння житлового фонду. І з кожним роком ця проблема стає все більш серйознішою. Спочатку "хрущовки" були з приблизним експлуатаційним терміном на 25 років, але потім його продовжили до 60 років, які вже закінчуються.

Новини за темою

В Україні вже було реалізовано точкові проекти реновації "хрущовок" (модернізації, що дозволило продовжити термін їхньої експлуатації та покращити якість такого житла), але масового характеру у вигляді комплексної програми ці "пілоти" не набули. Можна сперечатися, що краще – проводити реновацію "хрущовок" або будувати на місці старих кварталів нове житло. Перше – менш затратно, але другий спосіб дозволяє помітно збільшувати розмір нового житлового фонду, будувати більше житла на невеликій площі і покращувати якість соціальної інфраструктури.

Однак ухвалення програм комплексної реконструкції житла впирається в закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 2006 року, який передбачає 100%-у згоду на переселення мешканців, що загальний метраж нової квартири повинен бути на 50% більше старої, а на час нового будівництва "переселенцям" потрібно надати тимчасове житло. Були і конкретні плани знесення цілих кварталів і будівництва на їхньому місці висоток, але з різних причин все стихло. Типова проблема – закон є, але він з тих чи інших причин не працює.

Нині Мінрегіон завершує роботу над новим законопроектом, який покликаний запустити комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду. Зокрема, пропонується знизити поріг згоди мешканців на знесення "хрущовок" до 75%.

Чому це стало проблемою? Отримати згоду всіх мешканців нереально, навіть з перспективою отримання квартири більшої площі – багато хто зробив дорогі ремонти, літні одинокі люди звикли до свого оточення, до своєї квартири, не мають коштів на переїзд і ремонт та не хочуть нічого змінювати. Це основна, але не єдина проблема.

Також шлях ущільнення забудови зустрічає великий опір місцевих жителів, які не завжди поруч зі своїм будинком хочуть бачити нову "свічку", жителі якої претендуватимуть на місця в довколишній школі та дитячому садку, перетворять мікрорайон на величезну парковку тощо. Ще гірше, коли при будівництві нового будинку впритул до старого останній просідає або по стінах йдуть тріщини.

Слід зазначити, що регіональна влада намагається щось робити в межах своїх можливостей. Наприкінці жовтня влада Чернігова затвердила "Програму будівництва нового житла на місці будинків старше 50 років" і домовилася про участь у програмі двох найбільших місцевих забудовників. З міського бюджету буде фінансуватися 25-40% від суми будівництва нового житла. Частину квартир (30-40%) передадуть мешканцям будинків, які зносять, а іншу – забудовнику для продажу. Втім, навіть успішний запуск програми не вирішить проблему: на рік планують будувати по 5 нових будинків, тоді як реконструкції або знесення потребують щонайменше 200 житлових будівель.

Столичні перспективи

Київська влада також до кінця року планує розробити схему реновації "хрущовок". Після цього Київрада надасть потенційним інвесторам перелік пропозицій, щоб ті вибрали ті, які їх цікавлять. Більшість київських "хрущовок" розташовано на Нивках, Дарниці і Печерську, а також у Солом'янському районі. 

Новини за темою

Проблема полягає в тому, щоб зацікавити інвесторів у "освоєнні" саме цих мікрорайонів (Печерськ, безумовно, буде цікавішим за інші), адже, як зазначають експерти, в межах Києва ще досить багато затребуваних земельних ділянок для забудови. "У центральній частині міста, звичайно ж, існує мінімальний вибір, але він є. Цілком реально знайти умовно вільну ділянку понад 1 га не далі кількох кілометрів від будівлі Верховної Ради. Так, у наш час це буде не безкоштовне задоволення, але точно можливе. А рівень цін на первинному ринку елітної житлової нерухомості легко перевищить витрати на придбання ділянки в загальному кошторисі витрат", – стверджує Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії GREENOL.

З урахуванням нових будівельних норм (з 1 вересня 2018 року запроваджено граничні показники щільності населення мікрорайону 150-450 осіб/га, які допускають перевищення у великих містах максимум на 20%), що значно знизило можливості точкової забудови, то пріоритетом, звичайно ж, може стати освоєння невикористаних промзон і реновація старого житла. Низка великих підприємств, які на сьогодні не функціонують або працюють не на повну потужність, мають у розпорядженні великі (10-100 га) території, які в перспективі можуть передати під будівництво житлових масивів.

"За нашими оцінками, тільки за рахунок промзон можна побудувати до 5 млн кв. м. А на місці 2,8 млн кв. м застарілого житла оптимально можна звести до 4 млн "квадратів" нових сучасних будинків. Тобто очевидно, що перспектива розвитку київського ринку є. Але якщо з освоєнням промзон алгоритм більш або менш зрозумілий – необхідні конкурси на забудову, де київська влада візьме на себе питання зміни цільового призначення земельних ділянок та організації самих конкурсів, то питання знесення старого житла все ще в стадії розробки", – каже начальник відділу продажів мініміста Svitlo Park Олександр Панфілов.

За словами Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, на сьогодні можна назвати кілька перших прикладів (у т. ч. успішно реалізованих) – житловий масив "Рибальський" (на місці заводу "Ленінська кузня"), ЖК "Комфорт Таун" (на місці заводу "Вулкан"), "Файна Таун" (на місці сільгоспполігону і теплиць овочевої фабрики) та ін. У перспективі можна очікувати комплексне освоєння територій промислової зони "Позняки", "Березняки", "Петрівка", "Куренівка", "Теличка", промрайону "Дніпровський" та ін. Тому за великим рахунком гострої нестачі у земельних ділянках на найближчі 7-10 років у київських девелоперів немає.

При цьому забудова промзон обходиться дорожче, ніж ущільнення вже чинних житлових кварталів. "Побудувати точково 20 будинків у різних мікрорайонах міста всередині вже існуючих і функціонуючих житлових масивів набагато дешевше, ніж побудувати таких же 20 будинків на одній вільній ділянці із зобов'язанням забезпечення майбутніх мешканців дитячим садочком, школою і спортивно-побутовою інфраструктурою з хоча би мінімальним забезпеченням паркувальними місцями", – пояснює Олег Приходько.

Зацікавленість забудовників

У питанні перспектив комплексних програм будівництва нового житла на місці старого існує безліч нюансів. Першим із них є ухвалення законодавства, яке комплексно враховуватиме інтереси як забудовників, так і "переселенців".

"Головні проблеми криються у процесі відселення (наприклад, кількість мешканців, згода яких необхідна для відселення), компенсації як грошима, так і рівноцінною житлоплощею, районі передбачуваного відселення, наявності житла в маневреному фонді. Також поки не з'ясовано механізми відселення людей та організації інвестконкурсів для девелоперів. Розуміємо, що це будуть конкурси не тільки з будівництва житла, а також зі створення супутнього комплексу (інженерні мережі, об'єкти інфраструктури тощо). Цих механізмів просто ще немає: їх розробкою ще тільки мусять зайнятися", – підкреслює Олександр Панфілов.

Як зазначає Костянтин Олійник, основна проблема проектів реконструкції масивів дореволюційних будинків і масового житла епохи Хрущова полягає в низькому захисті девелоперів і мешканців існуючих будинків. Мешканці аварійних будинків, безумовно, зацікавлені одержати в обмін на свої аварійні квартири житло в нових комфортних комплексах, але, з іншого боку, їх лякає перспектива залишитися без даху над головою. До того ж трапляються "непорядні" мешканці-аферисти, які користуючись різноманітними схемами (наприклад, стрімко прописуючи в аварійні квартири всіх своїх родичів) – шантажують забудовника і вимагають неспівмірні компенсації.

Основні ризики для мешканців будинків, що зносяться, виникають на етапі першого переселення. "Адже відселивши їх у тимчасове житло, можна буде не поспішати будувати їм нове. Хоча, з іншого боку, якщо такий неприємний факт і трапиться, то всього один раз. Після чого програма зупиниться, і з чергового будинку не вдасться виселити нікого", – наголошує Олег Приходько. 

Окрім ухвалення законодавства, гостро стоїть питання зацікавленості самих забудовників. При вигідній локації (ті ж "хрущовки" на Печерську) відбою від охочих не буде. Але мікрорайони поза історичним центром навряд чи будуть "беззастережно" цікаві забудовникам. Мотивація може з'явитися при певних пільгах, як-от звільнення забудовників від пайового внеску у розвиток інфраструктури, часткове фінансування за рахунок бюджетних коштів, надання преференцій з оподаткування тощо. До того ж реконструкцію та знесення старого житла можуть потягнути лише великі компанії з досвідом реалізації масштабних проектів і значними фінансовими можливостями.

"Ця ситуація на ринку нерухомості не мотивує ні забудовників, ні потенційно нових гравців ринку самостійно порушувати питання знесення старого житлового фонду. Щонайменше – це додаткові витрати на знесення старого житла, модернізацію застарілих мереж і рішення проблем з мешканцями. Це питання зрушило би з мертвої точки за умови активної допомоги держави. Наприклад, сформований фонд для викупу застарілого житла у сьогоднішніх власників, при якому забудовник зміг би скористатися таким фінансовим інструментом. У результаті ще до початку будь-якого нового будівництва можна було би звільнити значну частину площ, а ті, хто побажає переселитися в новозбудований будинок, мали би таку можливість. У будь-якому випадку питання аварійного житла доведеться вирішувати. В ідеалі – це створення таких умов для власників старого житла, за яких їм було би вигідно розлучитися зі своїми "сталінки" і "хрущовками". Але поки немає бізнес-моделі, яка би працювала", – зазначає Олег Приходько.

Поява життєздатної моделі на прикладі Чернігова та ухвалення нового закону можуть призвести до того, що у перспективі 2-3 років цей позитивний досвід пошириться всією Україною. Але для цього потрібно швидке позитивне рішення Ради (в передвиборчий рік на це розраховувати складно), виділення коштів з місцевих бюджетів (які не відрізняються профіцитом), зростання попиту на житлову нерухомість (забудовникам потрібно комусь продавати нові квартири) тощо. Але в те, що "зірки зійдуться" і процес запуститься масштабно та без особливих зволікань, ледве віриться.

Юрій Григоренко

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Загрузка...

Віджет партнерів