Влада хоче підвищити податок з продажу нерухомості: Чим це небезпечно і як позначиться на цінах

За півмісяця роботи нової Верховної Ради було прийнято низку позитивних для країни економічних законів, ініційованих президентом України Володимиром Зеленським. Проте не всі реформаторські наміри владної команди виглядають аж такими однозначними для економіки кроками. Деякі з них, на жаль, можуть призвести до сумнівних методів наповнення бюджету за будь-яку ціну і стати серйозним демотиватором для вітчизняного бізнесу. Зокрема – і для будівельної сфери як одного з "бенефіціарів" планованих податкових змін.

Влада хоче підвищити податок з продажу нерухомості: Чим це небезпечно і як позначиться на цінах
Фото з відкритих джерел

Олег Тітамир

Президент ГО "Українська організація захисту споживачів послуг"

За півмісяця роботи нової Верховної Ради було прийнято низку позитивних для країни економічних законів, ініційованих президентом України Володимиром Зеленським. Проте не всі реформаторські наміри владної команди виглядають аж такими однозначними для економіки кроками. Деякі з них, на жаль, можуть призвести до сумнівних методів наповнення бюджету за будь-яку ціну і стати серйозним демотиватором для вітчизняного бізнесу. Зокрема – і для будівельної сфери як одного з "бенефіціарів" планованих податкових змін.

Замість економічних стимулів – фіскальний тиск?

Наразі команда президента Зеленського анонсувала, а голова Комітету ВР України з питань фінансів, податкової і митної політики Данило Гетманцев зареєстрував у Раді законопроект № 1210 від 30.08.2109. Документ має дещо абстрактну назву – "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних і логічних неузгодженостей у податковому законодавстві".

Проте за нібито нейтральним фасадом ховається вельми сумнівний конструкт з фіскальних інструментів. Проти низки положень законопроекту вже виступила Федерація роботодавців України (зокрема проти норм, що стосуються збільшення штрафних санкцій за порушення щодо реєстрації податкових накладних, обмеження на облік у витратах відсотків за всіма борговими зобов’язаннями тощо). Було зазначено, що вказаний законопроект створює значні ризики стосовно погіршення умов як для суб’єктів господарювання, так і для економіки в цілому.

Новини за темою

Водночас, аналізуючи законопроект № 1210, у Федерації металургів України наголосили, що збільшення рентних платежів на видобуток залізної руди й одночасне розширення бази оподаткування на продукцію технологічної обробки (по суті – продукція з доданою вартістю!) є економічно шкідливим. Цю оцінку підтримали і в Європейській бізнес-асоціації.

Втім, майже ніхто не оцінив "красу гри" щодо проштовхування, на перший погляд, "безневинної" норми про суттєве збільшення податку на доходи фізосіб (ПДФО) з продажу нерухомості й авто. Відповідна зміна до Податкового кодексу України передбачає: дохід від продажу третього та наступного об’єктів нерухомості протягом звітного податкового року підлягає оподаткуванню у 18% (плюс 1,5% військового збору). Водночас пропонується звільнити від податку фізособу, якщо вона продає протягом року одну квартиру, нехай вона і перебуває у власності менше 3 років. Все це так само стосується автомобілів. І хоч останнє пом’якшення є назагал ліберальним (оскільки не обмежує право людини розпоряджатися власністю на свій розсуд), сам законопроект у цій частині виглядає аж ніяк не ліберальним та ринковим.

Фактично пропонується збільшити податок на прибуток від продажу додаткової нерухомості більш, ніж утричі! На сьогодні ж діє більш-менш притомна норма: якщо громадянин продає більше одного житлового будинку чи квартири на рік, або якщо об’єкт перебуває у його власності менше 3 років, – то продавець повинен з отриманого доходу сплатити до бюджету ПДФО за ставкою 5% та 1,5% військового збору.

Хтось скаже, що збільшення податку на продаж додаткових об’єктів нерухомості аж ніяк не вплине на економічну ситуацію: мовляв, фізособа надто рідко продає кілька квартир або будинків. Та насправді, якщо законопроект № 1210 приймуть у запропонованому релізі, то це потужно вдарить по будівельній сфері (а вона у нас є одним із драйверів економіки – поруч із сільським господарством, металургією та IT-індустрією). Поясню, чому. 

Протягом минулого року в Україні на первинному ринку житлової нерухомості прийнято в експлуатацію 8,68 млн квадратних метрів нового житла. Водночас, за даними Державної фіскальної служби, у нас нараховується 2,5 тисячі підприємців-фізосіб, котрі так само є забудовниками. На сьогодні вони вже звели та продали близько 3,5 млн кв. м житла. Це – понад 12 тисяч об’єктів, в яких – понад 40 тисяч квартир. Як бачимо, цей сегмент є вельми потужним на ринку первинної нерухомості, формуючи виважені цінові пропозиції та впливаючи на стабілізацію загальних цін у девелоперській сфері. Водночас законодавці чомусь вирішили, що саме за рахунок цієї категорії необхідно наповнювати латаний-перелатаний держбюджет, прийнявши відповідну фіскальну норму і підвищивши податки втричі – з 5% до 18%!

Новини за темою

У цьому контексті хочеться дізнатися, як саме новий уряд збирається виконувати обіцянку щодо доступності іпотечних кредитів (передовсім для молоді), якщо ціна на нове житло одразу ж виросте на одну п’яту частину? Адже стовідсотково сегмент девелоперів-фізосіб змушений буде, принаймні частково, переносити це навантаження на кінцевого споживача. Що, до речі, вплине і на загальне підвищення цін на нерухомість на всьому первинному ринку! І хто виграє в кінцевому підсумку – молодь, яка залишиться без доступних квартир, будівельний бізнес або все ж таки держава-фіскал та її ненаситні чиновники? І чи назагал здатне прискорити економіку будь-яке посилення податкового навантаження на її галузі-драйвери? 

Чи може ринок первинної нерухомості стрімко зріс і собівартість будівництва зменшилася настільки, що вже можна підвищувати податки у цій сфері? Водночас цифри свідчать про зворотне. Так, у 2018 році показник введення в експлуатацію нового житла скоротився на 5,7% у порівнянні з 2017 роком. Тим часом у Києві ця цифра знизилася майже на чверть!

Викликає занепокоєння і зростання собівартості будівництва (за минулий рік - на 70-80 доларів США за квадратний метр) – здебільшого через здорожчання будматеріалів, ціни на будівельно-монтажні роботи та зростання зарплат будівельників (через нестачу кваліфікованої робочої сили). До того ж експертами прогнозується, що за результатами поточного року собівартість девелоперських проектів зросте ще на 15%. Звісна річ, все це впливає на зростання кінцевої ціни на житло.

І тут проблема полягає не стільки у різниці між собівартістю будівництва і ціною продажу житла (це так чи інакше регулює ринок), як у масштабі значення для вітчизняної економіки житлово-будівельної галузі. Адже від неї залежать і податки до держбюджету, і робочі місця, і розвиток інфраструктури. Все це можна втратити, якщо ця галузь рухне під непосильним фіскальним тягарем.

Тим паче, що віднедавна український девелоперський бізнес стикається із наджорсткою конкуренцією за будівельні кадри з сусідньою Польщею. Звісна річ, там і зарплати у будівельників вищі, і ціна за квадратний метр житла – навіть на околицях невеличких міст – починається від 1 200 євро. В Україні ж на ринку котеджного житла чи приміських новобудов-багатоповерхівок ціна за квадратний метр складає 500-600 доларів. Заробітки тут невисокі, проте це – вагомий  сегмент національного будівельного ринку. Що ж стосується житлового будівництва у великих містах, то і тут девелопери навряд чи можуть похвалитися високими прибутками: значну "маржу" у ціні становлять корупційна складова (сума поборів - 10-30% від вартості будівництва!) і висока ціна на землю. Тому є очевидним, що галузь потребує регуляторно-інституційної підтримки з боку держави й зниження податків, а не навпаки.

Тим паче, що ситуація на українському первинному ринку нерухомості перебуває сьогодні на рівні післякризового 2010 року, переживаючи стагнацію. А це вже є тривожним сигналом для всієї української економіки. Тож чи варто за таких обставин додавати небезпечної турбулентності, накидаючи на забудовників-фізосіб аж 13 зайвих відсотків геть невмотивованого податку? Чи зможуть українці придбати нерухомість, якщо вона ще більше здорожчає, а молодь – оформити притомну іпотеку на квартиру чи будинок? 

Наразі, за середньої зарплати  в Києві у 10 650 гривень, середня вартість 1 квадратного метра складає 23 500 грн. Тож як можна купувати нове житло, якщо місячного доходу не вистачить навіть на 1 кв. м? Та й за примарної ймовірності, що обсяги будівництва суттєво зростуть, нові квартири й будинки ніхто не купуватиме, вони просто зависнуть "мертвим вантажем"".

Тим паче, що сьогодні вже понад третину готового житла не продається. І ця пропорція однозначно збільшиться в гірший бік, якщо законопроект № 1210 буде прийнято у нинішньому релізі, і податок на продаж квартир збільшиться в рази. То чи не мали би більшість у ВР і Кабмін навпаки подумати про зниження податків у будівельній сфері – аби зробити житло доступним для мільйонів українців?

Які зміни потрібні насправді?

По-перше, влада повинна провести відкрите обговорення законопроекту № 1210  -- і не лише у профільному Комітеті ВР, а насамперед – у широкому експертному колі, з представниками бізнес-середовищ (девелоперським, металургійним, фінансовим, інвестиційним тощо). Необхідно вилучити із законопроекту контраверсійні норми й положення, а надто ті, котрі негативно впливатимуть і чинитимуть фіскальний тиск на український бізнес та на економіку в цілому.

По-друге,  необхідно прийняти цивілізоване оподаткування в галузі житлового будівництва, коли податок для забудовників (як фізичних, так і юридичних осіб) стягуватиметься саме з прибутку, що становить різницю між валовим доходом і фактичними витратами. До речі, до останніх мають бути віднесені і відсотки за всіма борговими зобов’язаннями. Середньовиваженою ставкою податку в такій формулі може бути 4-6%. До речі, у цьому контексті не зайвим буде звернути увагу на приклад Іспанії, де в 2011 році – в рамках національного плану дій щодо боротьби із кризою - на ринку житлового будівництва було знижено податок на продаж нового будинку або квартири з 8% до 4%. Як наслідок, девелоперська сфера буквально піднялася з руїн, вдвічі скоротилося безробіття, було на 2 відсотки знижено дефіцит держбюджету! Чи не варто тут запозичити успішний іспанський досвід?

По-третє, необхідно відновити вільне ціноутворення на ринку нерухомості. Для цього потрібно скасувати вкрай сумнівний порядок, за якого при продажу квартири фізособа зобов’язана звіряти ціну з єдиною базою оцінки майна ("послуга" коштує 800 гривень) і не виходити за "середньозважену" вартість у бік зниження. Тим паче, що монопольно адмініструє цю схему приватна структура "Ві Ай Пі департамент", яка й знімає всі "вершки" і робить це вкрай непрозоро та з явним корупційним "душком". Адже сам Бог велів новій владній команді позбавлятися від сумнівних схем попередників. Ба більше, не зайвим було би використати досвід Польщі. Згідно з тамтешнім законом, якщо громадянин продає нерухомість і купує собі нове житло, то на нього не поширюється податок на прибуток із продажу.

І, нарешті, по-четверте, якщо фізособа має намір стати забудовником, то держава його має буквально "носити на руках", створюючи для інвестора всі необхідні умови (звісно, за повного дотримання ним Державно-будівельних норм). Йдеться насамперед про швидке й зручне оформлення всіх необхідних дозволів і землевідведення у режимі "держави в смартфоні", виважене й притомне оподаткування, спрощений механізм в онлайні щодо підключення до комунальних мереж тощо.

Водночас владна команда мала би повністю відмовитися від фіскального тиску на бізнес, оскільки це – шлях у нікуди.

Олег Тітамир, президент ГО "Українська організація захисту споживачів послуг"

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на [email protected]

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>