Відкриття ринку землі в Україні: Як це зробити правильно

Відкриття ринку землі в Україні: Як це зробити правильно
З відкритих джерел

Олексій Кущ

економіст

Президент Зеленський оголосив про прийдешнє "відкриття ринку землі". Зробив він це у властивій йому манері на українсько-турецькому бізнес-форумі під час свого візиту до Туреччини. У пролозі наш президент закликав турецьких бізнесменів вкладатися в найкращі у світі українські чорноземи.

В епілозі додав, що південні землі потребують серйозних інвестицій в меліоративні системи. Тобто кращими цим землям ще належить стати внаслідок закордонного фінансового дощу. Про "чарівних жінок" Зеленський промовчав, мабуть вирішивши, що турки і так в курсі.    

З точки зору інформативності промова президента була на висоті. Ніяких ключових деталей реформи, в зв'язку з чим заклик "вкладатися" набував смислового навантаження а-ля чергові "Нью-Васюки".

Наша влада вже стільки разів обіцяла відкрити ринок землі, що ці сутри-мантри перетворилися в нескінченний прогноз погоди зі знаменитого скетчу Віктора Шендеровича: "І коротко про погоду: В селі Гадюкіно — дощі".

Зате ми тепер достеменно знаємо, що спічрайтери президента при написанні його виступів високо шанують Вікіпедію. Такий висновок можна зробити зі слів Зеленського про ринок землі об'ємом 40 млн гектарів, хоча навіть студент-першокурсник, який вивчає економічну географію, знає, що ця цифра стосується всього розміру земель, які вже давно в такому обсязі не беруть участь у господарській діяльності.

Якщо брати активний земельний пул у вигляді переданих в оренду наділів, то мова йде про 17 млн га, з яких в постійний ринковий обіг надійде не більше 2-3 млн га. З урахуванням планової капіталізації в найближчий рік функціонування ринку землі, мова йде про 3 млрд доларів, що саме по собі й непогано.

А ось цифра в 40 млн га, озвучена Зеленським, передбачала б появу в Україні нового сегменту ринку капіталу з сумарною капіталізацією в 40 млрд доларів, що майже порівнянно з сумою накопичених за роки незалежності прямих іноземних інвестицій.

Новини за темою

Очікування таких грошей можна порівняти з "очікуванням Годо" за своєю ірреальністю та сюром. Залишається сподіватися, що хоч офіційні переклади робляться без "гугл-перекладача", якщо вже без Вікіпедії ніяк…

Дискурс щодо ринку землі, що намітився у нас, вже давно зведений до примітивної дилеми "відкривати чи не відкривати", хоча правильно було б шукати відповіді на зовсім інші питання: як домогтися економічної та фінансової синергії від легального ринку землі, сполученого з іншими ключовими елементами ринку капіталу – банківською системою, недержавними пенсійними фондами.

Як поряд з фінансовим ефектом зберегти соціальну стабільність і традиції національного землекористування.

Між "рільником" і фавелами – саме в такому незвичайному шпагаті ризикує опинитися Україна після багаторічної думи про землю і межу… На жаль, варто констатувати, що найближчим часом ми не зможемо отримати модель земельної реформи, яка: а) захистить селянство як окреме соціально-культурне середовище; б) залучить у сільськогосподарську галузь необхідні внутрішні та зовнішні інвестиції; в) забезпечить державні інтереси у сфері земельних відносин.

112.ua

Велика частина земель пайовиків передана в довгострокову оренду (до 50 років) або в емфітевзис (безстрокове право користування) – всього 17 млн га, або більше 62%. Істотну частину займають неоформлені паї або використовувані без оформлення (до них належить і незатребувана спадщина) – пам'ятник процедурно-організаційної бездарності всіх минулих урядів. Таких паїв 5,6 млн га, або понад 21%.

Орендують паї аграрні підприємства, кількість яких становить понад 45 тисяч. Ці підприємства значною мірою "сплячі". Флагманами ринку є аграрні холдинги (близько 75), які володіють 6 млн га, причому для окремих з них пул землі в 500 тисяч га не рідкість.

Здавалося б, рішення лежить на поверхні – взяти і відкрити ринок землі: дати можливість тим, кому треба, скупити, а тим, кому не треба – продати…

Movimento dos Trabalhadores Sem Terra – так португальською звучала назва "руху безземельних селян", що зародився в Бразилії. Причина – повне розкриття ринку сільськогосподарських земель, в результаті чого 3% землевласників отримали контроль над 75% всіх земель, а мільйони селян опинилися без наділів і засобів до існування. Так виникли знамениті бразильські фавели.

По суті – це жебрацькі супутники великих міст, в яких мешкають розорені селяни або ті, хто продав свій наділ і спробував улаштуватися в місті, а в результаті залишився і без землі, і без роботи, і без грошей… Щоб хоч якось вирішити цю кризу, яка могла вилитися у громадянське протистояння, в 1988 році в Бразилії була прийнята нова конституція країни, в якій був закладений "соціальний принцип" володіння землею.

На даний момент бразильський уряд витрачає по 4-5 млрд доларів у рік на програму реінтеграції мешканців фавел назад в сільську місцевість: зі спеціального державного фонду виділяються кошти на викуп земель у монополістів з подальшою передачею наділів індивідуальним господарствам у розстрочку.

Будується інфраструктура в сільській місцевості, дороги, відновлюються порослі чагарниками школи і лікарні.

Але, навіть враховуючи ці надзусилля, процес рурбанізації відбувається тяжко: жителі фавел втратили соціальні навички сільських жителів, зате дістали навички міського напівкримінального середовища, задовольняючись мінімальними соціальними виплатами і можливістю ситуативного заробітку. На даний момент у фавелах проживають 6% населення країни.

Інший шлях вибрала Польща, сільське господарство якої останнім часом переживає небувалий розквіт, абсорбуючи десятки тисяч шукачів робочих місць, в тому числі і з України. Стаття 21 Конституції Польщі базує право власності на землю на сімейній формі власності, яка є домінуючою. Фермер, rolnik, є центральним суб'єктом, навколо якого будується вся система земельних відносин.

Середній розмір ферми в Польщі – до 300 га, таких господарств близько 60% і вони виробляють до 20% всієї продукції галузі. Державну політику в сфері земельних відносин реалізує спеціальне Агентство. Всі земельні наділи продаються через аукціони.

Причому покупець-фермер може оплатити тільки 20% від ціни продажу. Решта суми виплачується піврічними платежами протягом 30 років (якщо створюється нове аграрне підприємство) і 20 років (якщо модернізується діюче). Середньорічний оборот ринку земель становить 300-400 тисяч гектарів, 80% угод – до 100 га.

Ефективність польської моделі підтверджується і високим рівнем капіталізації – середня ціна 1 га землі становить понад 1500 євро. На відміну від України, де основним видом права користування є оренда, у Польщі лише 2% орендованих земель, все інше – приватна власність.

Ключові питання, на які варто відповісти, відкриваючи ринок землі сільськогосподарського призначення:

1. Які кредитні механізми будуть застосовуватися для стимулювання викупу земельних наділів малими і середніми фермерськими господарствами.

2. Як уникнути концентрації наділів в руках "інвесторів"-монополістів.

3. Як протидіяти виведенню ріллі із сільськогосподарського обігу та її нецільового використання.

4. Як забезпечити ефективний облік титулів власності та наявність швидких і якісних судових процедур при вирішенні спорів.

5. Які фіскальні механізми забезпечать конвертацію ринкової моделі в доходи державного бюджету.

Без відповіді на ці питання запуск будь-якої моделі ринку землі не принесе будь-яких соціально значущих результатів у вигляді зростання доходів населення, приросту інвестицій або ВВП.

Збіг у часі пенсійної та земельної реформ надає нам шанс зняти зазначені вище суперечності. Новою моделлю лібералізації ринку землі може стати зв'язка земельних банків і недержавних пенсійних фондів.

Регіональні земельні банки в цій системі - це ключові елементи не тільки банківської системи, але й інноваційний технологічний інструмент з проведення пенсійної реформи (в частині створення системи недержавного пенсійного забезпечення) та земельної реформи (в частині передачі земельних ресурсів малим та середнім фермерським господарствам).

112.ua

Відсутність реальних механізмів забезпечення старості в Україні є одним з базових чинників погіршення якості людського капіталу: якщо більшість населення не бачить доступних механізмів забезпечення своєї старості, привабливість національного ринку праці поступово, але неухильно буде скорочуватися, особливо для молоді.

Суспільству необхідно надати умови для створення довгострокових моделей пенсійних накопичень, у тому числі в системі недержавного пенсійного забезпечення. На сьогодні ключові фактори, які не дозволяють це зробити:

  • інфляційні і девальваційні очікування: в Україні немає базових ринків активів, які хеджували б вкладення від знецінення, особливо в довгостроковій перспективі
  • високий рівень ризиків (існує ймовірність такого ж "очищення" ринку недержавних пенсійних фондів, як банківської системи в 2014-2015 роках)
  • високий суверенний ризик країни і критичний стан заборгованості держави, які не дозволяють "закільцювати" зазначену систему на ринок державних цінних паперів.

Активом, який може нівелювати зазначені вище ризики, може стати ринок землі сільськогосподарського призначення, адже саме він здатний мінімізувати інфляційні і девальваційні втрати інвестора, а також забезпечити збереження інвестицій протягом довгострокового терміну інвестування (25-30 років).

Варто зауважити, що соціально ефективна земельна реформа може відбутися тільки за умови законодавчого закріплення інституту фермерського господарства в якості базового елементу системи приватної власності на землю сільськогосподарського призначення.

А для цього необхідно створити фінансові механізми, які, з одного боку, дозволять залучати значні суми інвестицій на ринок землі і сприяти динамічній капіталізації, а з іншого - нададуть малим і середнім фермерським господарствам доступні фінансові ресурси для викупу земельних ділянок (площею 300-500 га).

Введення зазначеної вище моделі базується на циклічному кругообігу капіталу. Недержавні пенсійні фонди залучають кошти вкладників на тривалий термін (15-20 років) та вкладають їх в боргові цінні папери земельних банків (облігації, земельні сертифікати, заставні).

Новини за темою

Земельні банки в свою чергу розміщують зазначені кошти у вигляді кредитів малим і середнім фермерським господарствам на купівлю землі та обладнання (під заставу земельних ділянок). За рахунок обслуговування кредитних портфелів земельні банки сплачують відсотки з цінних паперів на користь недержавних пенсійних фондів та погашають тіло кредиту. Надійність всієї системи забезпечується заставою землі.

Щорічний приплив ресурсів НПФ земельні банки може скласти до 50 млрд грн на рік або еквівалент 1,5 млрд доларів. Протягом 10 років таким чином можна сформувати пул інвестицій в сегменті середнього і малого аграрного бізнесу в розмірі 15-20 млрд доларів. Дана модель дає відповіді на ключові питання: як надати фермерам довгострокові і дешеві фінансові інструменти, як уникнути концентрації ринку землі та виведення земель з сільськогосподарського обороту.

На жаль, нинішні варіанти ринкової моделі "явно не про це". Ключове завдання на сьогодні – забезпечити "приватизацію" приблизно 1 млн га державних земель, включаючи найбільш ласі наділи профільних академічних інститутів. На кону стоїть кілька сотень мільйонів доларів, які можна "зняти" на "правильній" моделі приватизації. За нинішніми мірками "капіталізації" економіки теж сума…

Для людей, обізнаних з фінансовим математичним аналізом, абсолютно очевидно, що вартість землі в Україні найближчим часом ні за яких обставин не вийде хоча б на польський рівень. І справа тут не в якості українських чорноземів, а в тому прибутку, яку вони приносять.

Орієнтація на зерно і "насіння" дозволить в кращому випадку генерувати у вигляді орендої плати 150 доларів за гектар. Якщо зіставити цю цифру з внутрішньою дисконтною ставкою, що "відбиває" ризики і компенсує інфляційно-девальваційні очікування (15%), отримаємо вартість одного гектара на рівні 1000 доларів і нижче.

Для досягнення західних стандартів внутрішня ставка дохідності базових фінансових боргових інструментів повинна опуститися на рівень нижче 5%, а капіталовіддача земельних наділів навпаки - збільшитися в два-три рази. А це можливо лише за рахунок підвищення рівня додаткової вартості в аграрному виробництві.

У Польщі ця проблема успішно вирішується мільярдними дотаціями з бюджету Євросоюзу і дешевими/довгостроковими кредитами, в результаті чого вирощується не "насіння", а ягоди, овочі і фрукти. А в Україні?

Крім того, при відкритті ринку землі треба моделювати не тільки бариші в кишенях політичних еліт, але й довгострокові соціальні наслідки.

112.ua

В Україні все ще залишається 12,8 млн сільського населення. Земля – це єдиний якір, який утримує селян у селах. Масове обезземелення в результаті продажу наділів призведе до того, що мільйони після продажу паїв виявляться у великих містах, без високооплачуваної роботи, а отримані від продажу наділів гроші дуже швидко закінчаться. 

Державі доведеться витрачати мільярди гривень не тільки на міську соціалізацію, але і на інструменти соціальної підтримки – субсидії, дотації, пільги. А також боротися з криміналізацією міського середовища. По суті, економіка зіткнеться з посиленням процесу урбанізації як в період індустріалізації економіки в радянські часи, з тою лише відмінністю, що нових заводів і фабрик не буде.

Так само як і масової житлової забудови "хрущовками". Негативна "капіталізація" подібних соціальних наслідків буде незрівнянно вище отриманої короткострокової вигоди від продажу земель, тим більше що виручені кілька мільярдів доларів (в кращому випадку) будуть дуже швидко "проїдені".

Успішна земельна реформа має спиратися на міцний фундамент. Її трьома китами є:

1. Інституційне закріплення в Конституції фермерського характеру землекористування.

2. Наявність ефективних фінансових інструментів для кредитування фермерських господарств з метою купівлі землі (мінімальні ставки на тривалі строки).

3. Міцна система захисту титулів власності у вигляді земельного кадастру, коли держава несе фінансову відповідальність за рейдерські атаки і незаконну перереєстрацію прав власності на незаконного володільця (титульна система Торренса, що активно застосовується в Сінгапурі, Естонії та країнах Британської співдружності).

В іншому випадку нас чекає викуп земельних ділянок за мінімальною вартістю у їхніх нинішніх власників на користь кількох лендлордів, обезземелення селян, масова міграція сільського населення у міста і "засипання" ринку землі на довгі роки.

Хороший наочний приклад – нинішній український фондовий ринок: на тлі багатомільярдних емісій акцій мізерні обсяги торгів на вторинному біржовому ринку. Всі титули власності давно поділені між кількома найбільшими ФПГ, які не бажають ділитися своїми корпоративними правами з міноритарними акціонерами.

В результаті практично повна відсутність кореляції між національним ринком цінних паперів і динамікою іноземних інвестицій. Схожа доля чекає і ринок землі, якщо буде обрана (а її вже таки обрано) токсична модель його "відкриття".

Згадуючи Віктора Шендеровича: "…У вівторок в Європі збережеться сонячна погода, на Середземномор'ї — віндсерфінг, в Швейцарських Альпах — фрістайл, в селі Гадюкіно — дощі. В середу ще краще буде в Каннах, Греноблі та Люксембурзі, зовсім добре у Венеції, село Гадюкіно — змиє…".

Олексій Кущ

Редакція може не погоджуватися з думкою автора. Якщо ви хочете написати в рубрику "Думка", ознайомтеся з правилами публікацій і пишіть на [email protected]

Джерело: 112.ua

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>