banner banner banner

"Укрбуд" як індикатор проблем: Що не так з ринком житлової нерухомості в Україні

"Укрбуд" як індикатор проблем: Що не так з ринком житлової нерухомості в Україні
Фото з відкритих джерел

Олексій Кущ

економіст

Системні економічні кризи "люблять" починатися з точкових дефолтів на ринку нерухомості. У США це стосувалося іпотеки, в інших країнах, де не розвинені похідні фінансові інструменти, криза починається з "міхура" на ринку базового активу. На перший погляд, в Україні немає ні першого, ні другого: похідні фінансові активи не застосовуються, іпотека вимерла як клас, рівень цінової динаміки поки ніяк не тягне на звання "міхура". Але це якщо ми говоримо про класичну кризу попиту, коли стандартні інструменти його стимулювання починають стагнувати або за спадною знижується сам платоспроможний попит населення.

Але в Україні багато хто не помічає або не хоче помічати, що структурні проблеми нашої економіки не в деструкції попиту, а в глибокій ерозії пропозиції. Це явище зумовлене системними порушеннями ринкових механізмів, впливом асиметричної конкуренції, лобізмом великих фінансово-промислових груп, адміністративним тиском з боку держави та слабким рівнем захисту титулів власності та прав інвесторів. У результаті ключові ринки монополізовано, просочено корупційними зв'язками з центральними і місцевими органами влади і поступово деградують. А їхні монопольні учасники, які знімають з деформованого ринкового середовища свою ренту, фактично блокують розвиток конкурентів, у тому числі заходження на національний ринок міжнародних системних інвесторів.

Новини за темою

Класичний приклад – ринок житлової нерухомості. Останніми роками Україна зробила значний ривок у контексті позиції у міжнародних рейтингах, що відображають, в тому числі, процедури отримання дозволів на будівництво, а чинна влада намагається піти ще далі – скасувати сплату будівельними компаніями пайових внесків у міські бюджети. Але спрощення процедури видавання дозволів на будівництво та перехід до так званого заявницького принципу так і не привели до появи на нашому будівельному ринку нових міжнародних компаній, які змогли б розширити горизонт конкуренції на українському ринку житла, як в якості, так і обсягах, не кажучи вже про ціну. А проблеми під’єднання до інженерних мереж так і залишилися однією з точок знімання корупційних та монопольних рент з приватних інвесторів. Будівельний ринок будь-якого великого міста в Україні розвивається за принципом "чужі тут не ходять".

У такому форматі криза пропозиції завжди буде перманентно накривати слабкі внутрішні ринки, що і відбувається в Україні. Ба більше, частотність корпоративних дефолтів, враховуючи корупційну основу частини великого бізнесу, безпосередньо залежить від результатів виборів. Коли програють ті, чию виборчу "сітку" ти фінансував, наступають "смутні часи".

Цього разу проблеми торкнулися відомого столичного забудовника – компанію "Укрбуд". Йдеться про тисячі інвесторів, які профінансували будівництво житла в цій компанії. На добудову об'єктів "Укрбуду" необхідно витратити 1,5 млрд грн, і такі кошти не зможе виділити ні міський бюджет Києва, ні державний. Тут достатньо згадати, що компенсація пайовиків "Еліти-центр" у столиці розтяглася на довгі роки і в повній мірі не завершена досі. Саме тому запевнення міністра економіки про те, що для вирішення проблем інвесторів "Укрбуду" "може бути задіяно законодавчий, фінансовий або правоохоронний механізми", видаються як звичайне фентезі чиновника, який навіть не уявляє масштабу проблем. Які можуть лише посилитися в міру "остигання" платоспроможного попиту і кризи пропозиції з боку інших будівельних компаній. Тоді це може стати спусковим гачком, коли окремі випадки корпоративного дефолту зіллються в один великий сніжний ком.

Але нас цікавить навіть не сам "Укрбуд", а системні передумови можливої кризи на ринку нерухомості.

Якщо в попередні роки динаміка індексу будівельної продукції "тішила око", то торік цьогоріч ситуація змінилася. За період січня-жовтня 2019-го індекс становив +20,8% порівняно з аналогічним періодом минулого року. У 2018-му аналогічний індикатор було зафіксовано на рівні 8,7%. Але тут є важливою структура: у нинішньому році основне зростання припало на сегмент інженерних споруд (+24,6%) та комерційної нерухомості (+31,3%). Зате сегмент житла показав позитивну динаміку на рівні лише 2%, хоча роком раніше такий показник дорівнював 2,6%, при тому що загальний індекс 2018 року більш ніж удвічі нижчий за індикатор 2019-го.

Тим не менше виникає запитання – завдяки чому таке секторальне зростання? Ціни на ринку нерухомості поки не збільшуються, тобто точки інвестиційного зростання немає навіть у "зав'язі". Зовнішні інвестиції на нулі, іпотечне кредитування, враховуючи валютну прив'язку, перетворилося на стівенсівський "клуб самогубців", а гривневої іпотеки немає через відсутність довгострокових ресурсів. Відповідь є очевидною. В умовах падіння довіри до банківської системи нерухомість стала непоганою альтернативою для вкладень приватних накопичень. Під час банкопаду 2014-2016 років з банківської системи було виведено 15 млрд дол. тільки валютних депозитів, плюс понад 80 млрд грн, виплачених через Фонд гарантування вкладів вкладникам банків-банкрутів. Значна частина цього ресурсу перекочувала на ринок нерухомості, плюс гроші трудових мігрантів, враховуючи концепцію: "Робота – у Варшаві, сім'я – у селі, а квартира – у Києві".

Враховуючи, що долар продовжує бути в Україні універсальним способом накопичення і мірою вартості, приватні інвестори звернули увагу на ті ринки, де ціни на базовий актив прив'язані до твердої валюти. У нас таким ринком став сектор нерухомості (первинний сегмент – опосередковано).

Таким чином, спостерігається накопичувальне зростання пропозиції на тлі вкрай обмеженого попиту, причому потенціал для різкого збільшення останнього в найближчій перспективі є обмеженим: сплеск іпотечного кредитування спостерігається тільки у вкрай сумнівних схемах. Приплив грошей трудових мігрантів суттєво не збільшується. Крім того, попит на квартири з боку заробітчан не безмежний. Банківський кредит поки що не може бути фінансовим драйвером зростання ринку нерухомості.

Велика кількість новобудов у попередні роки пояснюється ще однією причиною. Забудовники стали заручниками своїх "нульових" циклів, які вони нахапали, користуючись близькістю до колишньої влади (йдеться про часи Януковича). Як відомо, виділення ділянок під забудову у великих містах, особливо у вигляді оренди, відбувається з вагомою корупційною складовою. Подібні активи в нашій країні надійно зберігаються, поки при владі перебуває чиновник, котрий залишив на дозвільних документах свій автограф. Звичайно, не безоплатно. Але поки він у своєму робочому кабінеті, у межах отриманої винагороди, він буде здійснювати "проектний" супровід. Тому всі ділянки, отримані до 2014 року, забудовникам потрібно освоювати, і чим швидше, тим краще. Треба встигнути, поки новопризначені міські "соцькі" не окинуть неситим оком видані колишньою владою наділи. У зв'язку з цим у забудовників є лише два шляхи: або йти з нульовими циклами до покупців, або до прокуратури. Тим паче що більшість ділянок під забудову виділяють у формі оренди на 3-5 років, і якщо нічого не буде побудовано, ділянку передадуть іншому інвестору.

112.ua

Висловлені вище тези підтверджує й графік, що показує динаміку виданих дозволів на будівництво багатоквартирних будинків. У 2013 році було поставлено своєрідний рекорд: понад 2200 "ордерів", які нині оформляються у вигляді декларації за спрощеною процедурою і заявницьким методом. Зауважимо, що в 2011-2012 роках житлове будівництво було не в фаворі: 577-900 дозволів (галузь ще не оговталася після кризи 2008-2009 років, крім того, проекти Євро-2012 відтягнули на себе основні галузеві ресурси і потужності).

У 2014-2015 роках кількість виданих дозволів порівняно з 2013 роком було скорочено вдвічі - до приблизно 1000 дозволів на рік. Але в 2016-му їхня кількість збільшилася в півтора рази – до 1500 штук. А в 2018 році впала до мінімуму – до 200 дозволів на будівництво багатоквартирних будинків.

Таким чином, продані в минулі роки метри – це результат хорошого доробку нульових циклів у 2013 році. Пік припав на 2017-й, коли обсяг взятого в експлуатацію житла в Києві подвоївся. У 2018-му загальний показник по країні вже скоротився на 30-40%. "Яма" пропозиції може статися вже наступного року. Тут важливо зазначити, що в Україні застосовуються сурогатні методи фінансування первинного ринку житла, коли фізичні особи вкладають свої кошти на етапі "нульового циклу" і повністю зазнають усіх базових фінансових ризиків, у тому числі ризиків дефолту забудовника. Крім того, будівельні компанії звикли фінансувати поточні будівництва завдяки продажу квартир у проектах, які ще навіть не було розпочато. Ця піраміда добре працює, коли або зростають ціни, або збільшується кількість активованих об'єктів. В Україні немає ні першого, ні другого, а рівень попиту на житло істотно впав унаслідок атипового зміцнення гривні: купівля житла в Україні відбувається завдяки "валютним заначкам", коли домогосподарства чекають зручний момент для придбання квартири: відповідна ціна, потрібний район і формат. Ревальвація національної валюти призвела до заморожування подібних інвестицій, оскільки ціни в гривні пропорційно не зменшилися.

У цих умовах виникають ризики несвоєчасного введення об'єктів в експлуатацію – плани продажу квартир будуть постійно рухатися. Можливі й точкові дефолти забудовників.

У цілому, можна сказати, що ринок нерухомості ще значно поступається потенційним потребам внутрішнього ринку, але випереджає його поточну платоспроможність. В умовах відсутності іпотеки, механізмів компенсації відсоткової ставки з боку держави будівельний сектор буде підтримуватися ресурсами, які населення виводить з банків і домашніх "криївок", а також заробітками трудових мігрантів. Джерело не ритмічне і не надійне. Отже, ціни в доларовому еквіваленті будуть і далі ковзати по похилій, а ризик точкових дефолтів забудовників зростати. Тим паче що надійні механізми інвестування в нерухомість і загальна система моніторингу забудовників у нас так і не з'явилися, а застосовувані нині схеми фінансування будівництва досі не дали інвесторам надійних гарантій збереження їхніх інвестицій.

Олексій Кущ

Редакція може не погоджуватися з думкою автора. Якщо ви хочете написати в рубрику "Думка", ознайомтеся з правилами публікацій і пишіть на [email protected]

Джерело: 112.ua

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>