banner banner banner

На українців чекає процес збезземелення

На українців чекає процес збезземелення
З відкритих джерел

Олексій Кущ

економіст

Земля є унікальним активом. І не тільки тому, що випуск "нової землі", на відміну від смартфонів (з якими так люблять порівнювати земельні паї "нові особи"), дорівнює нулю. Це ще й так звана вічна рента. Подібних активів у світі не так багато.

Будь-який фінансовий інструмент має термін обігу, навіть нерухомість – не вічна, оскільки будівлі старіють і приходять в непридатність. Єдиний актив, який захищений від інфляції, девальвації, крадіжки і який одночасно приносить постійний рентний дохід, – це якісна земля сільськогосподарського призначення, особливо в країні з помірним кліматом, без суворих зим і літніх посух.

Світова фінансова система повільно, але впевнено занурюється у вир від'ємних процентних ставок, коли не позичальники платять за кредит, а банки. І коли не вкладники отримують дохід від розміщення депозитів, а фінансові установи беруть плату з клієнтів за збереження безготівкових коштів. Щоправда, є ще фондовий ринок, наприклад, індекс Dow Jones за час президентства Трампа виріс на 28,5%, про що американський президент не забув згадати під час своєї промови в Конгресі США.

Але спекуляції з цінними паперами – це прерогатива інвестиційних і хедж-фондів. Ті самі пенсійні фонди можуть заробляти на фондових ралі лише частину свого доходу – їм потрібні консервативні, "вічні інструменти". Таких активів у світі завжди було не так вже й багато: золото, державні облігації.

Новини за темою



Капіталізація цих ринків обмежена, а прибутковість американських казначейських зобов'язань скоротилася до 1,5%. Україна – це єдиний ринок у Європі, де ще є "цілина" у вигляді ринку землі сільськогосподарського призначення.

Приблизно 17 млн га, які перебувають у користуванні великих аграрних компаній та фермерських господарств, та до 10 млн га державної ріллі. Сумарна капіталізація такого ринку може становити до 30 млрд доларів на момент "відкриття" й істотно вище на етапі "розігріву". Звичайно, не вся земля стане об'єктом купівлі-продажу, але в будь-якому випадку мова йде про мільярди доларів.

Якщо взяти середню ставку оренди на рівні 5%, це означає, що власник землі одержує регулярну ренту з рівнем аналогічної прибутковості. Для західних інвесторів п'ять відсотків, забезпечених надійним активом, – це "космос". До того ж така ставка земельної ренти говорить про те, що за двадцять років інвестор поверне витрачені кошти і далі буде отримувати вже чистий дохід.

Ідеальна схема для іноземних банків і закордонних пенсійних фондів: тривалість життя в західному світі зростає, і пенсіонерам потрібно забезпечувати активний відпочинок у вигляді тайського масажу, круїзів Карибами і африканського сафарі. А для цього пенсійним фондам потрібні високоприбуткові і при цьому надійні активи.

Зараз аграрний потенціал країни та земельна рента працюють на інтереси суспільства: з одного боку, оренда стала джерелом конкурентоспроможності й зростання наших аграрних товаровиробників: вони не відволікали оборотні кошти на викуп землі і вкладали гроші в оновлення технологій і обладнання, тобто займалися капітальними інвестиціями, а не обслуговуванням земельної іпотеки, тим паче, що держава особливо не допомагає їм ані з інвестиціями, ані з іпотекою.

З іншого боку – земельна рента залишалася у власників землі, тобто усередині країни, підвищуючи внутрішній платоспроможний попит, збільшуючи доходи населення і його накопичення. У разі скуповування земель транснаціональними фінансовими корпораціями земельна рента буде вимиватися з країни, погіршуючи платіжний баланс і надаючи девальваційний тиск на гривню, адже земельна рента буде конвертуватися у валюту і репатріюватися з України.

І наші аграрії, замість того щоб працювати в інтересах своїх же співгромадян, які будуть акумулювати плату за землю на користь пенсіонерів з далеко не бідних країн. 

А тепер про те, як іноземні банки будуть "вмонтовані" в український ринок землі. Відповідно до законопроекту № 2178-10, який надійшов до другого читання майже в "ніч перед Різдвом" 3 січня 2020-го, до статті 130 Земельного кодексу були внесені, крім інших, такі зміни:

1. "Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено купувати частки в статутному капіталі… юридичних осіб (крім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення…".

2. "Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників, але не більше як десять тисяч гектарів…".

3. "Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками тільки в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років від дня набуття права власності".

Простими словами, іноземний банк може видати кредит, взяти землю в заставу, забрати її в разі непогашення позики і володіти нею протягом дворічного строку. Але при цьому закон не встановлює жодних механізмів контролю за дотриманням банками вимог щодо продажу земельних ділянок, отриманих внаслідок звернення стягнення на предмет застави, протягом двох років.

Навіть більше, не визначений уповноважений державою орган для такого контролю: НБУ, Держгеокадастр або Міністерство економіки? Також не визначені бюджетні джерела для виплати компенсації банкам у разі порушення ними "правила двох років" та примусового вилучення у них землі, а це можуть бути мільярди гривень.

А без компенсації забрати землю після закінчення двох років у банків ніхто не дозволить – їхні власники виграють будь-які міжнародні суди проти України. Законопроект не встановлює і набір штрафних санкцій за порушення банками максимального терміну продажу землі – мабуть, вже зараз закладається можливість того, що порушення будуть масовими.

Розглянемо декілька можливих схем. 

Схема № 1. Метою банку є володіння землею та отримання рентного доходу. Кредитний договір може бути укладений на досить тривалий термін із виплатою тіла заборгованості та відсотків в кінці терміну. При цьому в угоді обумовлюється, що кредитор може задовольнити свої вимоги виключно в межах наявної застави, без якого-небудь додаткового стягнення з позичальника.

Новини за темою

Якщо вартість заставного майна значно нижче накопичених фінансових вимог – банк просто зазнає збитків. За умовами угоди банк отримує дозвіл позичальника на користування земельною ділянкою, зокрема – на здання в оренду третім особам. До кінця терміну кредитної угоди вимоги банку в рази перевищують ринкову вартість землі, і в позичальника немає жодних стимулів забирати її назад.   

Схема № 2. Банк планує перепродати землю. Для цього він встановлює щомісячну сплату тіла кредиту та відсотків: оскільки кредит ніхто не погашає, кредитор отримує право для нарахування штрафних санкцій у вигляді пені. Тут є кілька обмежень.

Завдання банку – з допомогою відсотків і пені істотно збільшити балансову вартість заборгованості позичальника, забезпечену заставою землі. Можна прогнозувати, що протягом року суму заборгованості з урахуванням штрафних санкцій та відсотків можна буде подвоїти. Тобто банк, оформивши на себе земельну ділянку, буде шукати покупця за ціною, яка вдвічі перевищує ринкову.

У нього, по суті, є лише два варіанти: або ніхто не купить, або куплять "свої". Змусити банк продати землю за ціною нижче балансової оцінки заборгованості за кредитом ніхто не зможе, тут всі суди, зокрема й міжнародні, встануть на їх захист.

Варто зазначити, що подібний схематоз пов'язаний з істотним зростанням кредитних ризиків і декапіталізацією банку, тобто його зможуть дозволити собі лише фінансові установи з високим рівнем капіталізації, тобто саме іноземні банки, а не українські або державні.

Якби законодавці ставили перед собою мету запустити в Україні доступну земельну іпотеку, а не створити механізм гібридної концентрації земельних паїв в руках іноземних банків, вони б просто заборонили останнім володіти землею і використовувати її, надавши їм лише право на продаж застави у вигляді земельної ділянки через електронну торгову площадку Міністерства юстиції.

І не протягом двох років, а не пізніше 90 днів від дати звернення стягнення на предмет застави в разі непогашення кредиту/частини та/або відсотків по ньому. Але "слуги народу" спеціально зробили застереження "за Фрейдом" щодо того, що банки будуть купувати "право власності" на землю. При цьому концентрація земель в руках одного банку на правах власності ніяк не обмежується.

Ефемерне правило "двох років" не варте навіть паперу, на якому буде надруковано цей примітивний "декрет про землю", от тільки цього разу землю "дадуть" іноземним банкам, а от на українських селян чекає процес збезземелення, як це сталося свого часу з предками нинішніх мешканців бразильських фавел. Ось тільки в Бразилії тепло, і в фавелах немає комунальних послуг та "гарантованої сезонної ціни на газ", яка насправді виявляється вище ринкової. 

Крім того, обіцяні нинішнім урядом механізми компенсації відсоткової ставки з боку держави у контексті довгострокової земельної іпотеки виглядають як сир у мишоловці. Ніхто не гарантує фермерам, що ця компенсація буде виплачуватися протягом 10-20 років, держава не є учасником кредитного договору і в будь-який момент може припинити виплату компенсації за відсотками, як це раніше робила за житловими кредитами для молодих сімей.

І тоді фермер залишиться сам на сам з банком і буде змушений виплачувати ринкову процентну ставку, а це шлях до кредитного дефолту і втрати ним оброблюваної землі, яку він надає у заставу.

Свого часу в Україні активно обговорювалася модель відкриття ринку землі за участю державного земельного банку. Мабуть, ідея сподобалася за кордоном, тому земельних банків буде кілька, і вони будуть іноземними, що цілком логічно, враховуючи рівень суверенітету нинішньої влади.

Потуги Порошенка зображати із себе "господаря" країни на тлі зовнішнього управління виглядали комічно і були схожі на розрив шаблону. Зараз і форма, і зміст увійшли в стан повної гармонії, як злиття інь і ян, коли зовнішній ян регулярно "інить" по повній програмі внутрішню інь, що формально керує країною.

Концепція нинішньої влади цілком зрозуміла: ніхто не повинен заважати любителям дівчат зі зниженою соціальною відповідальністю, ґвалтівникам-педофілам та іншим поки не розкритим персонажам "плавити" українську землю. А якщо хтось проти, то він "міньйон Путіна", і ми будемо його п…ти. Адже час нормальних людей у владі, схоже, в минулому. У найкращому випадку нормальним дозволять вирушити "відпочивати до Трускавця"…

Олексій Кущ

Редакція може не погоджуватися з думкою автора. Якщо ви хочете написати в рубрику "Думка", ознайомтеся з правилами публікацій і пишіть на [email protected]

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>