banner banner banner

Чи зможуть орендарі отримати пріоритетне право на викуп землі після введення ринку?

Чи зможуть орендарі отримати пріоритетне право на викуп землі після введення ринку?
З відкритих джерел

Елліна Юрченко

Експерт із земельних питань УКАБ

Оригінал на сайті AgroPortal

Важливою складовою відкриття ринку сільськогосподарських земель є захист і забезпечення прав як власників земель, так і землекористувачів. Насамперед землекористувачі зацікавлені в недоторканності їхніх прав користування землями на термін дії договорів оренди, суборенди, емфітевзису, а також можливості придбати ті землі, які вони обробляють і в які вкладають фінансові ресурси.

Положеннями законопроекту № 2178-10 про обіг сільськогосподарських земель у редакції до другого читання вже обмежено коло суб'єктів права власності на с/г землі. Тобто не всі нинішні землекористувачі зможуть придбати оброблювані землі, це ставить під загрозу їх подальше ведення сільськогосподарської діяльності, а також буде мати негативні наслідки й для економіки України.

Але навіть ті землекористувачі, які внесені до переліку суб'єктів права власності на с/г землі, не мають гарантій у викупі тих земельних ділянок, які вони обробляють.

Адже в законопроектах, які будуть впроваджувати ринок землі, відсутні чіткий механізм та процедура реалізації переважного права на придбання земельних ділянок, і навіть більше - не визначено, хто має таке право.

Згідно з чинним положенням Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", переважне право купівлі земельних ділянок с/г призначення мають: а) громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки; б) органи місцевого самоврядування; в) співвласник земельної ділянки; г) орендарі, які відповідно до закону можуть мати у власності орендовані земельні ділянки.

Новини за темою



Механізми реалізації цих прав у законодавстві не прописані - існують тільки загальні норми про реалізацію переважних прав на придбання орендованих земель орендарями та нерухомого майна, що перебуває в частковій власності, його співвласниками.

Законодавством передбачено, що переважне право на придбання у власність земельних ділянок має орендар за наступних умов:

а) власник має намір продати земельну ділянку;

б) орендар може мати у власності орендовану земельну ділянку;

в) орендар сплачує ціну, за якою продається земельна ділянка, а в разі продажу на аукціоні - робить пропозицію, яка є рівною найбільшій із запропонованих учасниками аукціону.

У разі коли орендодавець вирішив продавати земельну ділянку, він зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Але не уточнюється, у якій формі й строк має бути таке повідомлення, який строк має орендар для надання відповіді та в якій формі він має бути.

Поки відсутня чітка процедура реалізації переважного права орендарів на придбання орендованих земельних ділянок. Деякі її уточнення пропонуються в положеннях законопроектів № 2178-10 і 2194, які вводять ринок с/г земель і дерегулюють земельні відносини:

- повідомлення орендодавця про продаж повинні бути в письмовій формі цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення;

- термін для відповіді орендаря повинен бути не менш як 14 днів;

- організатор земельних торгів зобов'язаний письмово повідомити про проведення торгів суб'єкта переважного права на купівлю землі не пізніше ніж за 30 календарних днів до проведення торгів;

- у разі якщо суб'єкт, який має переважне право на купівлю земельної ділянки, вирішив скористатися таким правом, він повідомляє про це аукціоніста відразу після закінчення торгів, права та обов'язки переможця переходять до такого суб'єкта;

- у разі порушення переважного права купівлі орендаря він може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця, а також повинен внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець;

- переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано іншій особі, про що суб'єкт переважного права повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.

На жаль, ці положення також не розкривають комплексно інститут переважного придбання права власності на земельні ділянки. У законопроектах не визначено чіткий і вичерпний перелік суб'єктів переважного права на придбання земельних ділянок.

Закріплені лише деякі положення реалізації переважного права орендарів на придбання земельних ділянок, але не враховано, що такі земельні ділянки можуть бути в користуванні й на праві емфітевзису, постійного користування. Відсутні також достатні гарантії реалізації землекористувачами свого переважного права на придбання земель.

Новини за темою

З огляду на викладене у законопроектах № 2178-10, 2194, 2195, до другого читання необхідно врахувати наступні положення:

1. Чітке і вичерпне визначення кола суб'єктів переважного права на придбання земельних ділянок у власність. Потрібно врахувати, що земельні ділянки можуть перебувати у користуванні і на праві емфітевзису, і постійного користування, а тому суб'єктів переважного права на придбання земельних ділянок слід визначати як землекористувачів, а не орендарів. Землекористувач може передати таке право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.

2. Термін 14 днів для надання відповіді про придбання орендарем земельної ділянки або про відмову від свого переважного права на придбання занадто стислий для ухвалення рішення і подання обґрунтованої відповіді. Натомість чинне законодавство надає одномісячний термін для реалізації свого переважного права на придбання частки нерухомого майна його співвласникам. Буде справедливим одномісячний термін встановити і для орендарів, і для інших суб'єктів переважного права.

3. У разі продажу земельної ділянки на торгах в оголошенні про проведення торгів потрібно публікувати не тільки інформацію про особу, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки, а й документальне підтвердження про повідомлення такої особи про продаж земельної ділянки.

4. Визначити процедуру передання суб'єктом свого переважного права на придбання земельної ділянки іншим особам. Передбачити реєстрацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно такого права за заявою суб'єкта права.

Облік зазначених положень у земельному законодавстві надасть більше гарантій землекористувачам у реалізації переважних прав на придбання земельних ділянок, які вони обробляють, забезпечить прозорість земельних торгів та зменшить ризики нотаріусів під час посвідчення угод у разі купівлі-продажу сільськогосподарських земель.

Елліна Юрченко

Редакція може не погоджуватися з думкою автора. Якщо ви хочете написати в рубрику "Думка", ознайомтеся з правилами публікацій і пишіть на [email protected]

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>